2012年迪拜房地产市场展望


Written by on 08/02/2012 in ★全部文章, 房产 - No comments

信息来源/Property 房产杂志
翻译投稿/SPF Realty 销售顾问蒋一峰

迪拜房地产业受到最严重的一次金融危机已经有3年多了, 每个新年开始人们对来年的这一行业都满怀着新的期望,2012年也例外。2009年和2010年的房产市场表现不尽如人意,2011年还算是不错的一年,特别对于迪拜住房市场来说,房产价格有了企稳迹象,租金也是。总体来说,交易量有所上涨,预示着接下来几个月,市场更会有改善。Property杂志和一些房产界有威望人士来探讨,看下他们对2012年迪拜房地产市场预测。

Harbor Real Estate  总经理 Mohanad Alwadiya,
总体来说租房市场2012年我们还是看好的,2009年是一个噩梦,2010年有一点回暖的迹象,2011年比2009年和2010年好很多。很多东西在改进,酒店和购物中心都挤满了人,”迪拜”这个牌子还是很强势,持续发展的基础建设使得迪拜在世界范围内来说还是凸显地位。迪拜的平均租金回报率在6%-9%。房产价格下跌50%,现在你买的房产在未来几年会增值。
现在人们开始接受现实,同时对市场信心也正在恢复,因为总体是经济环境和基础建设正在改善。2009年买房的人,现在已经在资产增值和租金上已经赚了钱。房产经纪人预计会有更多的买家对迪拜正在复苏的房产市场表现出兴趣。”Distressed sales”(需用现金购买的低于市场价很多的房产) 会越来越少,这也是好显现。现在好的地段,质量好的和配套成熟小区会吸引很多客户。我们在过去六个月出租了1020套租房,就是租赁市场一个很好的信号。

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SPF Realty  总经理. Mahendra Singh,  
2012年迪拜的房地产会回到正轨上来。在2011年,迪拜在很大的程度上在修复金融危机带来伤害。在3年前,很多国外投资者背弃迪拜,但是事实现在正在改变。今年迪拜的酒店的入住率有上升。中东动荡的局势使得很多公司不得不把公司迁至阿联酋。埃及,约旦和巴林的旅游业收到很大程度影响,这样使得阿联酋自然地成为旅游的目的地。
对于住房市场来说,2012年会是很好的一年。黄金地段的高质量的物业给整个市场的稳定起了很大的作用。今年,有一部分区域,像是基础建设很完善的,房价在这一区域已经上涨了10%-15%。但是对于印度和中国相比还是很便宜,对于投资者来说是前所未有的吸引。投资回报在6-8%,使得迪拜再全世界范围来说都很吸引人的。迪拜政府的改革,例如网络管理系统,法律政策,法院程序和整个政府都致力于使过程和手续更透明。我能很肯定的说迪拜2012年的住房市场会逐渐的改善。

Memon 投资 管理公司 总经理Ahmad Shaikhani,. 
2011年对市场来说有很多改善。价格和租金都基本稳定的同时,有些租客会更换新的住所加上投资者对市场也是越来越有信心。很多新的生意进入迪拜, 这样给迪拜带更多人口,将增加对租房的需求。一旦入住率高的话,投资者就市场就更有兴趣,同时也会开始购买房产。明年房产市场将会变得更透明,归功于RERA(迪拜房管局)和土地局。所以的交易一定要在RERA下注册。这个给投资者很多信心 。
人们现在已经没有兴趣把自己的房产很便宜的贱卖,这样对市场也是有利的。2012年还有更多房产推向市场,但是RERA会控制供应量,以至于不很大程度上影响市场。需求量还是在那里的,周边那些不安定国家把迪拜作为一个避险天堂。这些投资者已经推动了租赁市场一定的需求和终身产权的物业的需求。他们会继续投资,这是一个非常好的迹象。

Home Matters 金融贷款公司  总经理 JeanLuc Desbois
2012年Home Matters 金融贷款公司认为房贷市场也大致一样。
增长的需求和市场的询价的增多。对于交易量和房价会带来积极的作用,特别是别墅。平均银行贷款利率会下降0.25-0.5%。Home Matters呼吁银行对现有客户下调贷款利率。银行普遍给新的客户很优惠的贷款利率,但是对于那些老客户还是要收7-8%利率。对放贷的银行来说,新客户当然很重要但是老客户也是维护的。
我同时也希望银行更加透明公开银行的利率计算方式。如今有些银行没有给精确计算方式和最终贷款计算公式。如果你的贷款利率很高的,最好和好些贷款业务员沟通下,怎么才能更好的保证自己的利益,有些银行去取消了续费帮助客户更好获得更好贷款。Home Matters 现在很很多银行合作,关于那些新项目贷款例如2012年开始交付的Jumeriah Park。我们预计明天写字楼贷款也会启动,对于房地产行业来说也是有好处的。房贷市场迅速的增长和银行启动很多新的贷款业务。这对那些想在2012获得比较优惠住房贷款的客户来是极好的消息。

Asteco 资产管理公司 区域调研经理  Judy Lam
在住房租赁市场除了通常的夏天和拉马丹通常的淡季外成交量相对来说还是很高的。对于2012年,在更多住房推向市场的同时,我们预计租赁市场的势头还是不会减弱。虽然有那些来自从新选择住房的租客和新来迪拜的人口住房需求,但是对于未来市场的供应量吸收还是不够充分。此外,新推向市场房源对于房东来说会在租金上让步,对于租客来说就有了更多的选择。Asteco 预计公寓和别墅租金会很稳定,而对于某些地段来说,质量差和物业管理差的公寓和别墅租金会略下降 例如International City 和Discovery Gardens。象JLT, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Emirates Living and Arabian Ranches 租金还是相对稳定的,但是对于那些新建的,地理位子偏远的的小区来说,配套的不成熟,一些大套的住房的租金非常低。
今年,买卖市场主要集中在成熟的小区例如,Dubai Marina, Downtown Dubai, Emirates Living, Arabian Ranches 和 Palm Jumeirah。我们预计在这些地区的交易量还是会保持这个势头。对于Emirates Road那些开始交付的项目来说,基础建设和配套接近完工,那些现在市场上都是打折销售的。
在这一年中,开发商推动一系列活动来吸引买家,最多的就是lease-to-own*。我们预计开发商会继续lease-to-own的活动和团购优惠和期房的灵活付款方式。在好的小区价格或多或少的相对稳定,一些没有完工的项目来说价格还是会下跌。虽然对于有些区域价格开始反弹,我们认为房价上涨也只会局限于一些高端小区。
*least to own 是一项今年由开发商推出的购房计划。简单的说就是开发商先租房子给买家,买家付租金,签一份协议,双方同意在两年后以价格A购买,如果两年后的市场价格高于A,那么买家可以以价格A买下这套物业,而且两年租金可以用来抵总的购房款。如果两年后市场价格低于价格A,买家可以有权利选择不购买。但是具体细节在签订协议时要质询专业人士。

以上信息来源 Property 房产杂志,由SPF Realty 销售顾问蒋一峰 翻译提稿 Tel 056 6967268

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