2016年迪拜房产市场回顾及2017年展望


Written by on 08/02/2017 in ★全部文章, 房产 - No comments

文/万阳

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宏观经济
受低油价影响,2016年阿联酋GDP增长率由2015年4.5%降至2.4%,就业率缓慢增长1.5%。迪拜得益于多元化的经济结构,GDP增长率较2015年仍微增0.2%,达到3.7%,远高于全国平均水平。其中零售业表现出众,全年同比增长7.7%。

迪拜在2016年低油价的较好表现,表现出优秀的抗风险能力,进一步巩固投资者的信心。其中东北非地区的核心地位,及其致力成为地区内贸易,物流,旅游,零售,娱乐和科技中心的发展方向为其中长期的健康发展提供动力。

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2016年住宅市场回顾
2016年为迪拜房地产市场稳定的一年。2016年共计14,600套住宅交付完工进入市场,为2012年来最高值。2017年预计将有15,000-20,000套住宅完工(结合预期交付数及历史完工率,近年迪拜常住人口年均递增约10万人)。

2016年全年迪拜市场售价较为平稳,止住2015年全面下跌的颓势。第四季度环比上季度均价无变化。纵观全年,公寓均价同比去年下跌1%,别墅均价微涨2%。租赁价格继续下跌,其中公寓2016年第四季度环比上季度下跌1%,全年均价同比下跌6%;别墅第四季度环比下跌3%,年均价同比下跌8%。

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分析

市场进入周期底部
与全球绝大多数市场一致,迪拜房产市场具有较强周期性。2014年底开始的全面下行趋势已经停止,2016年的整体表现被普遍认为市场达到周期底部、蓄势反弹的标志。而租金恢复较售价往往具有一定滞后性。下图为仲量联行根据市场规律总结的周期图。

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市场循环周期一般为:租金下跌-租金下跌触底-租金加速上涨-租金上涨减速-租金下跌。目前市场即将突破“租金下跌触底期”,已位于“下跌触底期”和“加速上涨期”的临界点,即市场蓄势反弹的临界点。

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区域表现开始分化
另值得关注的一点是,2016年高档住宅区域和普通住宅区域房产房产销售均价开始显示出不同趋势。大多数普通住宅区域在2016年下半年开始上涨,而高档住宅区域则仍略微下行,部分区域出现1%-2%的价格下跌。此现象与全球大多市场一致,高档区域通常表现出略长的恢复周期,而普通区域则更为敏感。此前的全市场普跌至市场稳定,至现今出现的不同区域的趋势分化,此现象被普遍视为市场触底反弹的信号。

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2017年展望

风险

美元走强
2016年12月15日,美联储宣布上调短期基准利率,并预计2017年加息2-3次。此举将导致美元持续走强。由于阿联酋实行美元绑定汇率,走强的美元将提高国际游客的成本,对旅游行业带来冲击。阿联酋航空于2016年的财报中表示,受强美元影响,其2016年4月-9月的利润同比去年同期下降75%。美元的走强同时会变相提高迪拜房产价格,提高国际投资客的购买成本。

传统合作伙伴货币贬值
2016年间,迪拜众多传统合作伙伴均有影响国家经济发展的重大事件发生,如印度废钞,英国脱欧等,致使其货币在2016年间出现较高贬值,将一定程度影响迪拜在2017年的引入投资。货币贬值较为严重的合作伙伴还包括欧盟,土耳其,埃及等国家与地区。

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利好

油价企稳
国际石油价格于2016年间上升约46%,布油从一月底部约$30/桶至十二月的$45/桶。2016年12月,OPEC成员国与非OPEC成员达成减产协议,2017年1月石油价格已涨至约$55/桶。石油价格的逐步回升将有效改善GCC国家经济情况,周边国家的旅游增长将明显改善迪拜的酒店和零售业,总体改善迪拜的房产市场。

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2020年世博会临近
另一刺激迪拜房产复苏的因素在于即将到来的2020世博会。IMF预计2020年之前,迪拜GDP增长率将达到5%。2017年迪拜的新工程投资总额将到达660亿美元,同比2016年激增95%,几乎翻番。迪拜正抓紧备战,开始进入2020的准备期。大量的投资将进一步改善迪拜的基础设施,加速城市发展,提升城市综合竞争力。

市场情绪变化
普遍认为2017年是迪拜市场触底反弹的一年,笔者作为房产市场一线工作人员,明显观察到市场投资客情绪的变化。从2016年底开始,大量资深房产投资客户由此前的名下几十套房产寻求出售,转变为仅出售少数几套房产换取现金流,并主动询问是否有good deal,考虑买入。这些资深投资客经过几轮市场周期,经验丰富兼具购买力,往往具有极强的市场把控能力,并通过实践操作积累了大量财富。由“求卖”到“想买”的情绪转变,标示市场情绪的由悲转喜。

旅游及娱乐业吸引力增加
2016年Dubai Parks and Resorts,迪拜歌剧院,及阿布扎比Yas and Saadiyat Island的娱乐项目的完工将有力促进房产市场。2017年Dubai Safari,Louvre Abu Dhabi等项目也即将面世。将大大提高阿联酋在中东北非地区的旅游吸引力及地位,进而总体促进房产市场。

市场法规的完善
2016年10月,迪拜房产市场管理部门RERA推行一项法令,要求所有房产广告发布前需先上传所有文件至RERA,文件审查无误后授予RERA的批准号并付费才能面世。此举将有力打击房产网站的虚假信息,促进房产市场的健康化发展。

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2017年预测
综上可见,尽管仍有如美元走强等少量不利因素,但瑕不掩瑜,整体经济的良好发展加之2020的机遇等众多上述利好因素,结合2016年已展露的逆转信号和房产周期,几乎所有专业机构一致认为2017年将为市场的反弹年。对于本轮市场底部的持续时间及反弹时间点,各家机构持不同意见。仲量联行预计市场从本年度第二季度开始反弹,Cluttons预计从今年下半年至年底开始反弹,第一太平戴维斯认为未来十二个月内均有可能发生变化。笔者认为,市场反弹将于本年度中旬开始缓慢发生,并于2018年加速上升。

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买入时机
笔者认为2017年上半年为买入的最佳时期。2016年间,人民币兑美元已下跌6.6%,而2017年美元将持续走强。抓住今年美元还未开始上涨的机会,购置迪拜房产,是抗人民币贬值,保资产的明智选择。

现今市场仍为买方市场,买方在此环境下出手,并有专业房产经纪人相助,往往可以拿到略低于市场价的好房。市场一旦开始全面上涨,将转变为卖方市场,此时买方往往处于被动,往往需支付略高于房产价值的费用才能得到心仪房产。

低买高卖的道理妇孺皆知,在稳定的低谷出手,其实是风险最小,受益最大的。很多朋友知道市场是有周期性的,应该在低谷时买入,但实际仍是买涨不买跌,期待之后有接盘侠。制约其出手的往往是决心、勇气和判断力。

2020年世博会是迪拜城市发展难得的大机会,同时也是所有与迪拜有缘朋友的大机会。笔者作为一线房产工作者,日前自己也在准备购房事宜。愿各位读者能与本人一起把握机遇,共创财富!

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