你买的房子靠租金几年可以收本?迪拜 PK 全世界

文/毛一鸣

昨天学到一个词,叫静态投资回收期。是指在不考虑资金时间价值的条件下,以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。放在房产上,就叫房产静态投资回收期,指在假定未来租金不变,房产购置成本与年租金回报金额的比值。简单来说,就是你买的房子靠租金几年可以回本。

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公式也很简单:房产静态投资回收期(年)= 城市住宅均价 /(城市住宅月租金均价×12);当然这个数字自然是越小越好啦。

网上搜到了一份中国17座重点城市房产静态回收期的表格。数据很新,来自2016年5月的统计。

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数据来源:中指数据、城市房产网站

看完这张表,我只想说,俺们天朝人好苦哇5555~~

在深圳买个房子,居然要租62年才能回本,62年啊,中华人民共和国建国也才67年啊,现在建国前的房子还有几个还活着呀,人生特么也就一个62年啊。

其他城市也没好到哪里去,帝都和魔都以50+的数据稳坐第一阶梯,但南京你这是什么情况,金坷垃嗑多了么,为了出人头地已经放弃和其他二线城市小伙伴手拉手去玩耍的友谊了么,居然也以53年入围第一阶梯。

而一直以高房价自居的广州和杭州居然只排到了第三阶梯,分别以39年和37年携手并进。

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天朝的宝宝们不要觉得委屈,在我们看过歪果仁的回收期后,那才是真正的欲哭无泪。

马上来瞧瞧房产静态投资回收期的全球指数!(只收录重要城市,另由于数据来源不同,上海、北京的计算结果与表1有出入,但不妨碍横向对比。)

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数据来源:Numbeo

在这份来自某国际咨询公司的报表中,我们发现,放眼全球,中国大部分城市的平均房产静态投资回收期要高于世界的平均值,在榜单中回收期最长的东京57年,也低于中国榜首深圳的62年。中国三大”贵都”上海、香港、北京也仅次于东京和伦敦罢了。

而值得注意的是,迪拜,这座一直被外界誉为奢华之都的城市,静态回收期却只有短短11年,也可以说租金回报率非常惊人。数据面大概呈现一种房价不是很贵,租金却是很高的态势。

当然,作为一份全球横向对比的表单,调研公司的采样数据自然没有本地来的有说服力,作为一个身处迪拜的良心媒体,我们采访了迪拜的资深房地产从业人士,通过实地取证,来核实,在迪拜买个房子,租金回报究竟有多少?

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Dubai marina

来自我的好朋友,在迪拜从事房产行业6年,资深房产销售蒋一峰提供给了我们一些涉及迪拜不同地区的回报率数据,前两张表格列出了宏观的城市级房产静态回收期,我们现在对迪拜这座城市的各区域再做一次细分,来反映迪拜目前最真实的租金回报率。

表3:迪拜不同区域住宅投资
回报率及回收期一览表
*2015全年数据,采集自本地网站emirates247的翻译稿
*本表回报率数据指净回报率,指去除物业费之后的回报率,迪拜规定物业费由房东承担。同时毛回报率指没有去除物业费后的回报率。
*本表货币单位已转换为美金

名次 区域(迪拜) 均价/平米($) 租金范围(万/年 $) 净回报率 回收期
1 Discovery Gardens 2494 1.39-2.65 8.77% 11.4
2 Jumeirah Village Circle 2559 1.45-3.91 8.66% 11.5
3 Silicon Oasis 2420 1.34-2.41 8.38% 11.9
4 International City 2149 1.04-2.71 8.29% 12.1
5 Sports City, IMPZ, The Greens 3222 1.2-4.79 7.81% 12.8
6 Business Bay 4201 2.32-5.34 7.85% 12.7
7 Marina 4643 2.32-6.1 7.16% 14.0
8 Jumeirah Lakes Towers 3605 1.78-5.04 7.07% 14.1
9 Downtown 6494 2.52-6.73 5.60% 17.9
10 Palm Jumeirah 4731 3.83-6.43 5.59% 17.9
平均综合 $3652 7.5% 13.6

 

可以看到,综合整一个迪拜2015年的宏观房地产数据,实际房产静态回收期从11.4年到17.9年,如果把全城的数据再做一次平均,可以得出迪拜的平均房价约为3652美金/平米,平均投资回报率约为7.5%每年,平均静态回收期约为13.6年。虽然平均回收期没有表二的数据11年那么短,但也远远低于世界其他城市,总体投资回报率可观。

同时根据另一个咨询公司, Global Property Guide 网站对于全球重要城市的房产走势分析报告得出,迪拜租金毛回报率为7.1% ,也在全球排名靠前。同比之下,香港租金毛回报为2.82% ,印度为2.22%,新加坡为2.83%,伦敦为2.72%-3.20%。

另外在阿联酋,银行是允许外国人办理储蓄账户的,可以用来存取租金支票。相比其他欧美国家,迪拜的租金收入无需纳税。

当然,在迪拜购房也存在着隐形成本,比如房价4%的土地局过户费,房价2%的中介费等其他杂费,还有每年的物业费和杂费需要房东承担。另外由于阿联酋没有移民政策,在迪拜买房不像其他欧美国家可以享受额外的移民可能性。

不过蒋一峰表示,迪拜在2008年金融危机后于2010年底房市缓慢复苏,2012年和2013年涨势凶猛,房价到2014年中上旬到达高峰,2014年后半年和2015年整年房价下跌,至2015年12月起稳,成交量放大,但是价格上不去,给了之前投机者沉重的一击,如今房价基本已见底,但是未来一年的房价不一定会上涨,看个人投资眼光,如果手头有充足的现金,现在倒是买入的好时机。

总的来说,放眼全球主流城市,在迪拜买房的确拥有较高的租金回报率,不考虑其他因素,仅仅以投资来看,在迪拜买房倒是一个不错的投资项目。

当然,本编也要提醒读者,任何投资都伴随着风险,没有人可以保证你一本万利,对于来迪拜买房这件事,见仁见智。

不过多做功课,多了解情况一定能让你事半功倍呦,比如多多关注迪拜人传媒,我们致力于为你呈现一个有深度的、有价值的、真实客观的迪拜。

 

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