让中国房产人谈谈迪拜房地产


Written by on 05/10/2015 in ★全部文章, ★迪拜商业, 房产 - No comments

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参展的阿拉伯人摄影/阿达

9月8日至10日,2015迪拜Cityscape房产展再度来袭。每年的Cityscape都是中东房产业的一次盛会,传达整个行业的最新资讯和未来趋势。本次展会有来自30多个国家的280家参展商,可见其影响力。同时,在房产展中也活跃着许多中国从业人员的身影,以此吸引更多来自中国的买家。让我们看看他们对迪拜房地产的回顾和展望。

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蒋一峰
Aqua 地产开发和经纪公司
从业5 年

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公司介绍:Aqua 地产成立于2005年,我们是一家在迪拜从事地产投资和房产中介服务的公司。我们专注于地产开发,住房,写字楼和店铺的买卖和租赁。不同于一般的房产中介公司,我们提供深度房产调研服务,提供正确的房产走势,把他们变为理念设计和品牌的建立。这让我们提供超过你想象的服务和一站式服务。

2015 City Space亮点
Aqua 是2015CityScpaede 官方市场推广赞助商。今年的规模较去年大,很多新的项目,象Al Habtoor 集团的在商务港的W酒店项目,工程进度很快,预计在年底可以开业,而且他们公司酒店边上建立2幢高层酒店式公寓,但是现在还没有决定是否推向市场销售 。还有Meydan Meraas 和RTA 的海水引入工程。周边还有的湖景公寓和湖景别墅,商场步行街项目。

市场遇冷的原因
从2014年5月左右,迪拜房产开始调整,别墅价格普遍下跌有20%。比如2014年初我们在Arabian Ranchs阿拉伯山庄可以卖600万迪拉姆四房独体的别墅,一样的别墅我们2105年初500万就成交了。公寓除了迪拜市中心价格相对稳定,下跌幅度较小,因为迪拜塔的不可复制性,和周边设施的完善,如最大个歌剧院也将于明年完工,都对周边房价提供支持。别的地理位置较偏远的和年数较长的公寓价格回调较明显。包括商务港Business bay,Executive Towers 三房一厅我们2014年初成交为330万迪拉姆,现在市场上290万有一大推在卖。一般大家都倾向于购买较新的楼盘,因为新楼盘的房屋质量普遍较老的小区要好。

另外期房开盘太多,像国有开发商Emaar, Dubai Properties, Nakheel , Meydan , Nshama和最大私人开发商Damac 有太多的项目推向市场,在推向市场同时,很多投资客是长线持有,还有有一部分是想炒短线,本身自己资金实力不是很雄厚,打算付个首付,过几个月倒卖,结果开发商不断放盘,因为二手房交易要支付过户费和中介费,虽然开发商每次开盘价格略有上调,但是很多投资者更青睐于购买一手的房源。很多投资客购买房产等着高价出售,但是随着工程的进度,自己手头的资金不是很充足,就想处理掉手上的房产,从而出现赔本抛售,把整体市场价格给拉低了。

还有国际油价的影响,如石油公司,像BP英国石油公司,Shell壳牌石油,他们以前都是迪拜高租金的贡献者,中高层管理者年租房补贴至少在30万迪拉姆左右,包括中介费押金30万多,基本都是一张支票付清,租的都是Victory Heights, Jumeirah Islands,棕榈岛等高档别墅。现在这些欧美石油公司很多员工被调走,很多别墅空置出来,一般30万一年别墅还好租,40万-50万一年的也不难租,但是70-100万/年的别墅就很难找到下家了,能租得起这样别墅的客户对房子质量,朝向和小区的设施已经非常苛刻。

同时又有像Jumeriah Park这样大型小区推向租赁市场,如今迪拜房租也从年初开始下调。但是值得一提的是,迪拜写字楼租金还是稳中有涨,迪拜这里还是吸引大量新的公司入驻,像Business Bay, Downtown,JLT 这些区域办公室租金都有上涨。

对未来的预期
迪拜这次房产调整估计还要持续一年左右。如果说房产买卖价格的上涨有炒作的嫌疑,那么租房上涨肯定是市场供需所导致,迪拜租金从2011到2015年已经上涨超过100%,主要是来迪拜人口过多。数据显示在迪拜的英国人,人口数量是超过中国的,然而平时我们生活中碰到英国人感觉并不是那么多,原因在于他们住的都是些高档小区,哪怕是住“大家”或者单间都是要住好的地段,基本在Arabian Ranches , Emirates Livings , Marina和棕榈岛。年收入至少有30%会花在房租上。

很多投资客对个别开发商的项目不是很放心,担心会延期,或成烂尾楼。现在总体市场还是良性,政府在楼市的政策方面还是很紧,包括央行针对房贷首付从3年前15%上调到25%,和过户从2%上调到4%,根本没有下调意向。政府已经在2008年吃过一次亏了,会更警惕。最近一年房产调整是正常的,良性的。市场不可能一直涨。最近印度买家增多,我们接触到买家基本货比三家,要便宜再便宜的,手头资金有,很多在观望,有一部分认为得市场已经回调到位,已经下手了。

未来3年,房产应该还是稳中有涨,但还是要看地理位置,靠近谢赫扎伊德路的,海边和迪拜塔的房产是永远是保值的,但是有些在沙漠当中建起来,距离世博园区和DWC机场很远的盘就不一定了。

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马文博
Prime Places英普房产
从业8年

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公司介绍:Prime Places是阿布扎比Al Dar Property(相当于迪拜的Emaar)旗下的房产咨询公司,得到了迪拜经济部及房地产监管局(RERA)完全认可授权,在迪拜已有12年之久,公司的总监Helen Tathan拥有10年一线房产从业经验。公司跟Emaar,Nakheel等国有开发商以及跟Business bay,Sports city,Marina和Downtown Dubai等迪拜知名的地标项目的总部都有着深度地合作。在今年9月10号的迪拜房产咨询峰会大会中,迪拜土地局提出了优化房产中介的政策,很多的评分政策将使得不合资质的中介公司退出市场,英普地产作为多位发言人之一,表示在未来将于各大地产进一步加深合作,根据不同投资者的需求找到包括度假型,商业投资型,稳定租金回报率型等对应的合适项目

Cityscape的亮点:
此次City Scape有很多新楼盘亮相,最有代表性的项目是前身为DWC(Dubai Wordl Central)的Dubai South和位于Business Bay的Water Canalnal.。Dubai South作为迪拜的新经济开发区,位临未来全球最大机场马可图姆机场,中东最大港口杰布阿里港口以及2020世博园附近,依靠密集的工业区以及便利的物流优势,未来将替代Deira地区部分老市场;而Water Canalnal将连接Business Bay和Downtown Dubai,成为新的Marina区。

迪拜房产遇冷的原因:
主要原因是由于迪拜政府的调控政策,一是迪拜土地局过户费用由之前的2%升至4%,由此转卖一套房子的成本就会提高,因此人们的买卖频率会降低;二是各大银行的可贷款金额由之前的80%降至75%,这就意味着购房者的首付比例提高,对资金量要求增加;三是迪拜土地局将转卖期限由即时转卖变成了一年后才可转卖,其中购买Emaar房产,购房者需支付全款的40%或以上才允许转卖,这条政策大大控制了如同“黄牛”的投机行为。因为之前很多投机者大量购入房产,然后立马加价转卖。

迪拜本地媒体关于房产信息的来源多是来自迪拜土地局,而土地局会如实告知实际情况,确实相比世博申请成功后的房产热潮在今年有所冷却,这也是政府调控下的结果,是房地产市场良性发展的一个过程。

对未来的预期:
短期内,在政府的持续调控下,房价还会持续下降,然后回归到一个平衡点。至于这个平衡点的位置,每个人都会有不同的预期。当达到大多数投资者可接受的范围后,房价在2020世博之前会继续保持一个平稳的增长。由于2008年金融危机,很多投资房产的迪拜华人都遭受到了很大的损失,对于此次的房产遇冷大多会保持一个观望态度,但相比08年,这次遇冷并非是一个巨大的“泡沫”。第一,2020年世博会将创造超过20多万个的工作岗位,房产将是刚需,平缓上涨是趋势。第二,现房市场遭遇萎靡,使房产公司陆续提供了更多利于投资者的政策,市场转变为买家市场,并且是良性的买家市场,另外入手17,18年期房是一个不错的选择,此时期竣工的房产可为2020年的市场需求给予补给。第三,就目前看,伊朗人是Marina地区房产的第一大拥有者,如今伊朗的核制裁已经解除,势必未来会有越来越多的伊朗人来迪拜投资。第四,对于中国市场,随着国力增长,欧美移民政策越来越严苛,国内移民的热浪将会冷却,投资逐渐成为主流,迪拜是一个世界房地产地图中少有的未饱和,政治稳定且治安良好的新金融纽带,投资回报率高,因此在国内政策的影响下,迪拜也会成为国内投资者的目标。而长住迪拜华人则相对更为便利。

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王丹
苏富比国际地产 Sotheby’s International Realty
从业2年

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公司介绍:苏富比国际地产是一家始建于1976年,总部位于美国纽约的国际地产公司。公司目前拥有720个分部, 遍布于全世界62个国家。2014年,全公司在全球的房产总销售额为610亿美元。苏富比迪拜分部是一个拥有45人的精英团队,主营业务为高端民居房产和商业投资地产(包括地块,酒店和仓库等)的买卖和租赁。2015年,苏富比国际地产迪拜分部荣幸的成为海湾地区拥有最大私人银行业务的Qatar National Bank的唯一地产合作伙伴,为QNB的VIP客户提供独家的地产投资顾问服务。

Cityscape的亮点:
第一是Dubai South(原DWC)整体规划的展示,对迪拜政府围绕马克吐姆新机场及世博园周边的区域的整体规划和投资有了更进一步的了解。

第二就是来自Dubai Properties的一个全新的全海景公寓项目 - 1/JBR。此项目提供了迪拜市场上稀缺的大户型,高层高,全海景,直接沙滩准入的现代公寓。综合位置,房型设计,景观和配套设施,1/JBR可为迪拜房产市场上众多新项目中的一枝独秀。

迪拜房产遇冷的原因:
政府实行的新的房产买卖交易监管和调节政策,对稳定和缓慢冷却房市,起到有效的作用。

第二就是油价下跌对整个海湾地区经济的影响,也影响到喜爱投资迪拜房产的海湾投资客的购买力。

消费者更加理性,投机者减少,导致交易量下滑,市场缓慢,但是长久来讲,这是整个房市健康发展的基础。

对未来的预期:
任何国家和地区的房地产市场都会经历从复苏到繁荣到衰退到萧条,反反复复,周而复始的循环周期,迪拜也不列外。迪拜的房市经过冷却调整后,随之而来的必然是另一个复苏和繁荣。迪拜从2006年向外籍人士开放房地产市场以来,在短短不到10年的时间,完善房地产市场的法律法规和政策监管,走到今天已是一个奇迹。随着这个市场的越发成熟和规范,它将会吸引更多的来自全世界的人来此生活和投资。迪拜开放的经济政策,独特的地理位置,完善的基础设施,高收入低税收,高质量的国际学校和医疗保险的保障,都是这个城市持续发展的坚实基础,更是房地产市场稳定发展的根基。希望迪拜房地产市场可以在接下来的一年中走出谷底,进入复苏,进而再创繁荣。

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肖杨
GGICO房地产
从业一年半

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公司介绍:GGICO集团是在本地经营了四十多年的企业,在业界有良好口碑。目前我们的楼盘主要针对中端消费者,在房屋竣工后,会提供三年免息付款计划。同时我们也有房屋买卖、租赁,土地买卖、租赁到开发商项目合资等等。

Cityscape的亮点:
今年meydan集团的两个项目water canal project和meydan one可谓是大手笔。而热门地段dubai sports city和silicon oasis今年也以参展商的形式参加,展示其小区,非常吸引人。另外来自土耳其的房地产商堪称是国外房产参展中的主力。

迪拜房产遇冷的原因:
一是石油价格的持续走低,以及全球经济不景气,使得投资者在房产投资上更为谨慎。二是部分投资者目前持观望态度,等待房价继续回落,伺机抄底。

对未来的预期:
一、迪拜房地产市场将更加规范成熟。
二、更多开发商将推出经济适用房来满足买房自住人群的需求。

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宋君
Splendour homes地产
从业1年

让中国房产人谈谈迪拜房地产5182

公司介绍:我们公司是一家在迪拜经济部土地局注册的正规房产中介公司。主要从事房地产出租买卖业务,同时也是很多迪拜的大型开发商的代理商。

Cityscape的亮点:
今年的cityscape很多开发商放出了一些远期项目来吸引更多的投资者,比如Emaar的Dubai Hills项目和Mamza项目,Nakheel的Deira棕榈岛项目。

迪拜房产遇冷的原因:
房产遇冷其实是多方面的因素,很多报纸都有分析,首先迪拜房产过热,市场价格已经高于实际的价值.其次石油价格下滑,让很多中东土豪资产缩水,自然带来大宗商品价格下滑和投资者对迪拜的担忧。房价下跌,必定又会让本想买房的终端消费者持续观望,观望更低的价格。

对未来的预期:
未来迪拜房产个人感觉会有小幅上涨,上涨后有一段时间的稳定期。大幅上涨还要多方因素促成,期待迪拜有更好的稳定经济的政策。

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叶龙芳
Sherwoods国际房产
从业2年

让中国房产人谈谈迪拜房地产5652

公司介绍:舍伍兹独立物业咨询公司(Sherwoods)创建至今已27年了。初建于英国,现总部位于迪拜。我们向客户提供最佳独立咨询服务,让客户从本公司的知识和专长中获益。公司办公室遍及英国、迪拜、阿布扎比、多哈和巴林,可提供全球的投资机会。本公司谙熟本地市场与国际市场,加上有着全世界的广泛人脉,能不受地域限制地向你提供各方面的关于物业购买的建议。

Cityscape的亮点:
City Scap被譽為迪拜最重要的房地產活動之一,現在已經成為房地產專業人士推動中東地區房地產市場增长的一个交汇点。2015年了此次活動的亮點有:

1.奢华型房产的大量涌现。例如,迪拜最昂贵的顶层复式公寓售价为2亿迪拉姆其面积为41914平方英尺。它拥有7间卧室和12个停车位,并带有一个内部电影院,私人SPA ,桑拿房和一个巨大的露台。

2.新的迪拜水上运河项目(Dubai Water Canal)。它将跨越2.9公里连接商业湾(Business Bay)到海湾(Gulf)地区,并贯穿整个区域,成为该区域一道独有的风景线。该项目一期工程已完成40%。第二阶段,第三阶段也正在建设中。以及集多个零售,住宅,商业,娱乐为一体的综合物业。世界最大的主题公园包括一个玻璃穹顶 ,一个健身专用区,文化庆典区,及20000家酒店,也是这个项目中的一部分。

3.海外房地产公司的大量涌现。本次房交会汇聚了来自,周边海湾国家,美国,英国,以及欧洲多国的房地产开发商以及他们带来的项目。

迪拜房产遇冷的原因:
现在房地产市场低迷的主要原因有:
1.迪拜的房价收入比是世界上比较高的,市场自身也需要调整;
2.国家一系列宏观政策的出台,某种程度也抑制了房价的过快上涨;
3.国际性的金融危机给国家经济带来了下滑,投资者在这样的情况下会谨慎投资;
4.近期国家密集出台一些针对房地产的利好政策刺激房市,由于还有很多利好预期(比如利息进入调整通道等),广大的购房人还将继续持币观望。

对未来的预期:
迪拜住宅房地产市场价格的快速增长可能在2015年达到高峰,但不会像2007年金融危机时那样戏剧性的下滑,据迪拜房地产专家预计,迪拜市场确实看到增速放缓,但市场的规模也在不断的增加得益于投资者的持续信任。对于中国的投资者而言,在经历过最近国内的股市震荡否,中国国内投资机会失去吸引力。中国房产投资者把目光投向迪拜,将之视为新的投资目的地。在迪拜,年均住宅租金回报率为8%,大大的高于国内的租金回报率也将是吸引投资者的一大重要因素。另外,迪拜的生活方式,良好的治安和房屋的永久产权也将促进投资者兴趣激增。

 

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