【转载】迪拜塔:沙漠上的浮沉梦


Written by on 11/03/2010 in ★全部文章, ★混迪拜, 杂文 - No comments

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  1月4日,迪拜夜色中的“哈利法塔”流光溢彩。它以耗资15亿美元、818米的身高,诠释了世界第一高度。全球大约20亿观众在电视机前观看了启动仪式,兴奋似乎并没有掩盖7年等待中哈利法塔的所有沧桑。

  这座之前被称作“迪拜塔”的建筑从2004年动工起就备受瞩目和争议。它的神秘不在于那扑朔迷离的第一高度,而是沙漠中东的现代繁华,与奢侈、房地产有关的一切联想。2009年底,迪拜塔的几度拖延,使人仿佛看到迪拜在金融海啸中的不胜寒意。而在迪拜,第一高度似乎马上要被还在规划中的“棕榈岛塔”的1100米替代。“高度”背后的迪拜能否伸手向更高处摘到欲望和梦想,无人知晓。

  高塔魅影

  风光无限的迪拜塔给了投资者和开发商很多梦想。5年前只是一张规划图时,迪拜塔以每平方米楼花5.6万元人民币的价格先声夺人,2008年被爆炒到20万元人民币/平方米。也因此,开发商阿联酋国营地产公司Emaar每隔三天就增加迪拜塔的楼层。迪拜塔的高度也从最初设想的560米到650米,随后追加到705米,再到818米。跻身在“帆船酒店”、大兴土木的史上最大人工岛棕榈岛以及林林总总的“世界之最”中的迪拜塔,成为沙漠之地的新“地标”。

  在这种乐观的投机情绪之下,2007年1月,迪拜塔施工到了100层楼。迪拜楼市正值全盛,看似是迪拜对高度的狂热,却也是迪拜从沙漠定居点向国际大都会转型的加速。2002年,阿勒马克图姆允许外资进入迪拜部分房地产开发项目。不光是本地的房地产商与购房者造梦,数以千计的建筑工,包括来自中东其他地区的临时工进入迪拜,实现着沙地之上的建筑财富和淘金梦。

  原本只是波斯海湾边的小渔村的迪拜自从1966年发现了石油,就马上找到沙漠上的财富之路。然而迪拜马上就面对着石油萎缩的局面,石油储量到2015年就会用完。于是在沙漠边上大力推动金融、搞高端房地产去寻求经济多样化的突破。迪拜的发展逻辑非常清楚:先是从石油工业起步,然后是依托港口的贸易、转口贸易、运输、物流,再往后是与贸易相关的商务中心和金融中心,最后,地产和旅游业也开始成为经济的支柱产业。

  还有人记得,在2007年7月21日,迪拜塔被正式确认为全球最高建筑物当天,美股道琼斯工业平均指数创出历史新高;在这天之后,次贷风潮席卷欧美。

  金融危机的前夕,迪拜塔的新高度却使迪拜在此时保持着惯有的乐观。2008年9月迪拜塔宣称已达到2257英尺(约合688米),完成了世界“新高度”。迪拜世界集团董事长苏尔坦·艾哈迈德·本·苏拉耶(Sultan Ahmed Bin Sulayem)说:“它将是迪拜独一无二的建筑。”

  历史上容易被忽略的是,不管是上世纪20年代末至上世纪30年代初的华尔街40号大厦、克莱斯勒大厦、帝国大厦相继落成,与美国上世纪30年代经济大萧条的时空交错;还是1973~1975年,纽约世界贸易中心和芝加哥西尔斯大厦的全球最高荣誉与这段时期石油危机的暗自汹涌;或者1997年吉隆坡双子塔楼取代了西尔斯大厦的最高纪录,而亚洲金融危机也正肆虐一时;乃至2000~2001年建成的台北101大楼背后的高科技泡沫破灭、股市狂泻,都不由得使人们联想到“高楼效应”对经济和金融市场的咒语。

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  迪拜鲁莽

  而这种高度的魅影,也使迪拜透支了大量的债务来投资房地产。迪拜的主权基金90%靠借贷来融资收购项目。迪拜政府采取以自己的国家主权为担保的形式,向国际货币基金组织、世界银行以及其他国家及财富基金、银行借款来维持资金对野心和建设愿景的支撑。过去5年,迪拜推进了3000亿美元的建设项目,并吸引了大量海外资金进入搞建设。作为迪拜政府控股公司的“迪拜世界”投资到全球地产中,吸纳了大量英国和美国商业地产。填海专家与建筑工成批来到这里,用金钱造出一批又一批人工景观和只有私人游艇或飞机才能到达的人工小岛。这些小岛迅速被卖给了中东油王、贝克汉姆、好莱坞明星们。

  迪拜世界旗下子公司棕榈岛集团正要规划建造高达1050米(一说1100米)的棕榈岛塔,工人们已开始打地基。就像Emaar房地产公司一直对迪拜塔的高度讳莫如深一样,Nakheel集团提议建造的摩天大楼的最终高度同其售价也是个秘密。这更取决于中东美元与主权财富基金的金融杠杆和投融资保障。

  而这种对外债、房地产和政府投资的过度依赖使迪拜经济“空心化”。更多的美元或欧元等如滚雪球一样涌进来,将迪拜世界的债务推高到590亿美元,迪拜当局及其控股公司累积的债务更高升至800亿美元。

  因为金融危机给全球经济投下阴影,一些迪拜地产梦在这个时候戛然而止。2009年4月,迪拜一些建筑项目因为银行撤资相继搁浅,Nakheel决定暂停几个上亿美元的大型建筑项目。金融危机的阴影下,投资者信心动摇,外国资本出逃,迪拜房地产资本失血,价格一路下跌。

  金融危机对迪拜经济的冲击开始显现。迪拜塔的建设也陷入全球危机的多米诺骨牌中,难以自拔于资金的泥沼。原本计划于2008年底建成的迪拜塔,将截止日一拖再拖。2009年1月16日,迪拜塔的建筑工程宣布将停工一年。罗马不是一日建成的,迪拜塔的房价一日之内却应声几落,其开发商、以市值计一度成为世界上最大房地产公司的Emaar地产股价也下跌了80%。市场翻脸,迪拜塔就要被戴上“烂尾楼”的帽子。《泰晤士报》称,“迪拜塔或许将成为迪拜鲁莽的终极象征”。

  两倍于GDP的债务

  为了应付这次危机,迪拜成立了一个紧急金融顾问委员会,以加强对未来项目的管理,这意味着某些项目将被搁置,或彻底取消。在此之前,阿联酋两家最大的抵押贷款公司宣布实行国有化。

  只有几家国有房产企业在勉强维持,很多建筑工地停止了运转,漂洋过海来到迪拜的外国劳工被卷进一波又一波的解雇潮。大批英美籍金融从业人员离职返乡,商人也纷纷撤资。迪拜机场出现了越来越多没有主人的高级轿车,它们是在英美投资者投资失败或欠下债务后被遗弃的。

  投资者的逃离,就像是迪拜房地产市场末路之前的写照。迪拜的债务高达其GDP的两倍。12月23日,阿联酋央行宣布将向迪拜提供100亿美元的资金援助。但这一注资对依赖建筑行业的迪拜作用甚微。

  2009年10月17日,穆迪投资者服务公司(Moody”sInvestors)就发报告指出,迪拜负债增长迅猛,严重超出安全边界。穆迪表示,房地产价格的下跌意味着迪拜和阿拉伯联合酋长国其他地区银行前景暗淡。它对银行给予“机会主义”的开发商贷款表示担忧,还为流动资金的紧缩、资产净值的下跌和石油价格的继续下降担心。

  迪拜世界宣布,将推迟6个月偿还债务。此前Nakheel必须在2009年12月14日前向阿拉伯投资者偿还35.2亿美元的债务。早些时候,迪拜统治者谢赫穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆曾公开承诺,将对该集团及其债务提供支持。

  同年11月25日,阿拉伯联合酋长国的迪拜酋长国宣布,迪拜酋长国将重组其政府控股公司——迪拜世界,并要求推迟六个月偿还迪拜世界及其陷入困境的棕榈岛集团(Nakheel)的所有债务,并且在11月30日的迪拜电视台新闻中就“迪拜世界”公司债务危机公开表态:迪拜政府不为这家主权投资机构的债务提供担保。迪拜财政部主管阿卜杜勒拉赫曼·阿—萨利赫表示:“迪拜世界”公司虽然为政府所有,但长期作为独立实体运营,企业债务从未获政府担保。这家企业基于这点与各方交易,以它的工程为基础借贷,不受政府担保。”

  沙漠浮沉梦

  迪拜举动牵动了外国债权人的神经。被深套其中的迪拜世界的债权人,不少都是欧资机构,包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等。苏格兰皇家银行向迪拜世界提供的贷款约有10亿美元,而巴克莱在迪拜世界的风险敞口约为2亿美元。巴克莱银行和苏格兰皇家银行11月26日均下跌超过了8%。

  尽管这使投资者对这个酋长国的偿债意愿不免怀疑,包括汇丰控股、渣打银行、劳埃德银行、苏格兰皇家银行在内的四家英国银行已经同意阿联酋迪拜世界公司的债务重组方案,并要求迪拜世界提供有关延期偿还的贷款利息等问题的解决方案。12月14日,迪拜政府宣布,阿布扎比政府已经向其提供100亿美元援助资金,以帮助偿还迪拜世界及旗下房地产子公司Nakheel的部分债务。

  迪拜塔作为一个标志性建筑,勉力竣工。此次迪拜塔揭幕,迪拜组织了盛况空前的实况转播,就像一场盛大的视觉盛宴,和重整旗鼓的广告。这些泡沫般的幻彩繁华,把游客和投资客重新拉回迪拜。迪拜塔开始投入运营了,开发商开始对外宣称,塔内房产已经售罄,这似乎短暂地遮蔽了迪拜塔在过去蒙上的阴影。但是也有人抱持怀疑,这座大楼提供的住商空间,远超过市场需要。不能确定的是在未来单单依靠旅游和房地产的迪拜模式能否重新点燃迪拜梦。

  梦还在继续。

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