法律小专栏 —— 阿联酋未能按时完工的工程项目所引发的法律问题


Written by on 22/09/2011 in ★全部文章, 法规 - No comments

文/阿萨雷律师事务所 尚律师

读者朋友,你们好!
许多中国投资者在迪拜房地产业辉煌的时期买房置产。但是由于经济危机的全面爆发,很多工程项目因为种种原因不能按时完工甚至不能按时开工。这种现象已经成为迪拜房地产业的通病。在这种大环境下,延期交房已经成为大趋势。更糟糕的情况是,购房者已经支付了预付款和一部分房贷,而工程项目却时时难以动工或最后完工。
另一个值得注意的情况是,从2007年以来,房价大幅度走低。在这种情况下,如果投资者所支付的款项不是很多,大可将这些款项当作错误投资的”学费”,将还没有交付的款项投资在别的项目上。如果购房款项已经交付的差不多了,那么引入司法程序,向开发商提出还款诉求就是减少损失的唯一方法了。

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购房合同中的重要条款
在阿联酋,购房合同的条款大部分是倾向于保护开发商的利益的。 比如合同规定,当购房者不能遵守合同条款时,要支付很高的合同违约金。但是,当开发商不能履行合同相应的义务时,购房者却很少有应对的方法。
签订合同首先需要注意的是合同条款中关于工程完工日期的规定。通常情况下,开发商可以根据合同条款单方面无任何理由推迟工程完工日期一到两年。当然,开发商有时也会给出一些延期理由,如不可抗力等等。在这种情况下,开发商要提前书面通知购房者(一般要提前3个月)。
其次需要注意的是解约条款。当开发商在延迟了完工日期以后仍不能按时交房时,购房者可以提出解除合同。合同解除后,开发商应返还购房者所交付的全部款项。

房地产的法律框架
起先,阿联酋房地产市场只对阿联酋公民开放。随着时间的推移,这个政策有所松动,迪拜政府逐渐允许海湾阿拉伯国家合作委员会(GCC)成员国的公民在特定的条件下拥有迪拜的房地产。在2006年迪拜政府颁布了第7号法案,正式以书面的形式确定了外国人在迪拜特定区域购买房产的权利。2006年第7号法案第四条明确规定,外国人在特定的区域内可以永久的拥有房产或不超过99年的房屋租赁使用权。同时,该法案第6条规定,外国人在迪拜买卖房产要在迪拜土地局进行房产登记。房产登记以后,根据该法案第7条,外国人可以以此为据抗辩任何人对他作为房产所有人资格的质疑。
当投资者购买还没有动工或完工的工程项目时,应注意以下法律条文:
1.第三方保管账户。房地产开发商必须在银行或其他金融机构开设第三者保管账户并将购房者所缴纳的所有款项存入该账户。根据工程的进度,银行或其他金融机构将存入的款项分批分期交付给开发商。

2.临时登记。根据2008年临时登记法的规定,开发商必须将所有的购房合同在土地局进行临时登记。没有登记的购房合同属于无效合同。需要指出的是,该法律规定不适用于在2008年8月14日以前所签署的购房合同。

3.购房者解约的规定。除了上面所说的工程延期的情况,购房者在下列情况下可以解约:
当开发商无任何理由拒绝提供最终的购房合同时
当开发商拒绝根据银行或其他金融机构提出的根据施工进度确定的转款计划
当开发商改动重要的房屋规格时
当交房时发现重大的工程质量问题,影响房屋使用时

4.房屋面积的偏差
为了保护购房者的利益,当房屋的建筑面积和合同中规定的建筑面积之差大于房屋净面积的5%时,开发商应对减少的面积做出赔偿。
开发商解约的情况

当购房者不能按时支付房贷的时候,开发商可以将该情况通知土地局。土地局可以要求购房者在30天内支付钱款。购房者在30内仍不能履行合同义务时:
1.当工程项目完成了80%以上, 开发商可以解约,并保留购房者已经支付的所有款项。同时他还有权要求购房者支付余额。当购房者无力支付时,他可以将该房产拍卖并从拍卖所得的款项中取得余款。
2.当工程项目完成了60%以上,开发商可以解约,并从缴纳的所有房款中保留相当于40%的总购房款。
3.当工程项目已经开始但是完工率没有达到60%,开发商可以解约,并从缴纳的所有房款中保留相当于25%的总购房款。
4.当工程项目因为非开发商的原因没能动工,开发商可以解约,并保留30%所交付的款项(注意:不是总购房款的30%)。

关于换房协议
在某些情况下,开发商在不能按期交房时希望和购房者达成换房协议。开发商将已经完工的工程项目中的一间替换未能按时完工的工程项目的一间。在这种情况下,所提供的房屋应在地理位置,户型,大小等方面跟合同中认购房屋相仿。虽然开发商不能强制购房者进行换房,但是换房有时更符合购房者的经济利益。通过换房这个途径,购房者可以在登记过户后拥有该处房产并对其进行自由的支配。他可以自己居住使用,也可以将该房产出售或租赁给他人。所取得的卖房的钱款或房屋的租金可以弥补投资者的一些损失。通过这种途径购房者可以不必和开发商对薄公堂,节省了打官司的时间和费用。
阿萨雷律师事务所(Azhari Legal Consultancy),尚律师Cell-Phone:0561598766,QQ:664088398,Email: hai@azhari-law.com

(免责声明:以上文字旨在为广大读者提供更多的法律信息,普及法律知识,只能作为参考,不能取代在个案中专业律师的咨询。未经同意,不得转载!)

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