【转】卡塔尔房地产业的十年

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在10年前的卡塔尔首都多哈，游客们可以站在西湾湖(West Bay Lagoon)新建的喜来登酒店外面，看到一大片的空白之地，那时的空地上仅有来自施工伊始的工地上的阵阵灰尘，暗示着一场建设热潮即将来临。如今，游客们看到的是成群的高楼大厦——数英亩大的反光玻璃、数十米长的钢材、旋转往复的曲线和穹顶，还有遍地林立的塔吊。

与其世界上最富有国家之一的身份相匹配的是，西海湾许多大厦的空置率高达70%，因为该国建设速度实在太快。规划是毫无意义的，酒店、办公楼、公寓毫无体系，极少数的人行道也被工地切断，并且几乎没有任何绿地。唯一的咖啡馆坐落在一幢冷冷清清的商场里。令人沮丧的是，显然，获得规划批准还有100座大厦将要兴建。

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Better Homes房地产公司董事总经理山姆-尤瑟夫(Sam Youssef)说：“一切都是为了迎合2022年的世界杯赛事。还有一个耗资600亿的建筑项目Lusail，计划为25万人提供住宅。另外通往机场的高速公路和铁路也将开通。”

卡塔尔王妃谢哈?莫扎(Sheikha Mozah bint Nasser al Missned)提出了一个缓解大肆建设超高层建筑问题的方法。“是我们自己放松了警惕，”她在审视周围大量毫无灵魂的大型开发项目时说。她决定为解决这个问题做些事情。她的目标？创建一个“阿拉伯文化背景下的现代国家”。

为了达到这个目的，一个包括7所国际大学的大学城工程正在进行；阿拉伯当代艺术博物馆和伊斯兰当代艺术博物馆最近已经揭幕。但相比其它任何地方，多哈市中心地面正下方的一个35公顷的巨洞更能表明谢哈?莫扎王妃的决心：恢复已经受到威胁的卡塔尔生活方式。在这个巨洞被填上之后，下面将是一个覆盖公路、铁路和地下停车场的交通网，上面则是受到泥砖房Musheireb启发的一个开发项目。Musheireb曾是卡塔尔典型的原始邻里住宅风格。

该项目被称为多哈之心，将耗资200亿卡塔尔里亚尔（约合32亿英镑），共包括100栋建筑，包括 50栋联排别墅和900多栋公寓楼。该项目将于2016年竣工，届时将有2.5万人口享受到一座能容纳700人的剧院、博物馆以及酒店。开发商也希望，在这个以汽车为主导的城市里，有人或许会喜欢上他们设计的步行街和自行车车道。

负责设计中央广场周围建筑群的建筑师米歇尔?莫辛赛(Michel Mossessian)说：“我们的宗旨是体现昔日卡塔尔的文化和建筑特征。我们保留了曲折狭窄小巷的原始街道样式，让房子高度密集在一起。这些建筑门面朝北，让人们可以尽可能走在阴凉处，最大限度的保持凉爽——这在气温达到55℃的情况下尤为重要。

广场是整体概念的中心，它的设计灵感来自阿拉伯家庭传统的会客厅majlis。广场将供人们休息、谈话、喝咖啡。一股轻柔的水瀑将穿过金色的石头铺就的“地毯”，汩汩流动。

住宅楼是联排别墅和复式公寓的结合体，针对外籍人士社区和本地人进行了不同的设计，并且面积相当可观——拥有四个卧室的房子平均面积达到210平方米，但不会超过五、六层高。这里将不会存在塔楼。不同于西海湾，这里将是一个混合有办公楼、商店和学校的复合住宅区。

多哈之心将连接保存完好并被赋予现代活力的瓦其夫老市场(Souq Waqif)，将令人愉悦的咖啡区和传统市场连为一体。

这种对过去的肯定是地产开发策略中一种革命性转变，但它对于抑制城市其它地区的开发速度却效果甚微，尽管卡塔尔央行去年11月在一份报告中表示，房地产业已经出现过剩，租金水平也已下滑14%。与之相比，迪拜上季度的租金水平仅下降3.3%，阿布扎比下降了16%，驻阿联酋的房地产专业机构克鲁顿斯(Cluttons)说。

在多哈200万总人口中，外籍人士有170万，他们只被允许在西湾湖、半完工的明珠项目以及Al Khor度假地以北的地区购房（但他们可以在18个地区租房）。

明珠项目是一个计划容纳4.1万人口的楼盘，由1.8万栋别墅、联排别墅以及31栋公寓大厦围绕3个游船码头组成。它散发出浓重的金钱味道，拥有一个满是奢侈品的商场，以及玛莎拉蒂(Maserati)和劳斯莱斯(Rolls-Royce)的展厅。

“在过去两个月，明珠楼盘中一套公寓的价格从每平方米1万里亚尔（合1690英镑）上涨到了1.25万里亚尔，”Better Homes的尤瑟夫说。“大部分住宅都用于出租，但是这里的私家别墅的建筑成本非常之高，首先要以每平方米8000里亚尔的价格购买土地，然后再以每平方米1.2万至1.6万里亚尔的成本来建房。”他也在为一栋海景联排别墅做出租推广。这栋两层楼的房子包括三个卧室，客厅/餐厅、厨房和一个佣人房，每年租金要价24万里亚尔。

但是在多哈购房并不简单。尤瑟夫解释说：“目前抵押贷款利率是8.75%，但它可能会上升。一些人被要求提供房价总额80%的保证金，因此很多人选择在楼盘的每个开发阶段支付10%，有几分现收现付的味道。

“另一个问题是连接卡塔尔制冷公司(Qatar Cool)的费用，即工程完工时接通水、空调、电力时产生的附加费用。我的一个朋友刚刚支付了8.6万里亚尔——实在是一笔大数目。”

隐性成本让美国人希瑟?阿努维瑞(Heather Alnuweiri)大为惊讶，她2007年在明珠楼盘以300万里亚尔买了一套公寓。“我们每个月必须支付7300里亚尔的维修费，而这并不包含在原始协议中，”她说。

“当我第一次来到这里时，我十分讨厌多哈的风景。但现在我很喜欢。明珠楼盘的设计确实有着勇敢的尝试，我很赞成谢哈?莫扎的Musheireb计划。这才让我们有了身处中东的感觉。”