迪拜购房答疑-系列之一

首先,在此新年之际,先祝大家新年快乐,希望大家在新的一年里心想事成,财源广进!

近年来,随着国内购房限制条件增多、投资回报率极低以及升值空间急剧减小等因素,国内兴起了投资海外房产的热潮。有的是为了子女在国外上学,有的是为了分散投资、为以后不确定的环境因素留一条后路,有的是为了移民海外,还有的呢是单纯的为了更好地升值空间或是更好的投资回报率……….无论是为了哪种原因进行海外投资,有一点是非常重要的考虑因素,那就是投资风险

谈到投资风险,我们就需要对整个投资环境进行分析,以便做出更加理性和正确的投资决定。而小编本人是从事迪拜房地产多年的投资副总监,所以对迪拜的整个房产市场有一个比较全面的了解。在小编从事迪拜房产的这几年里,我看到了很多国人对迪拜的投资环境是处于一个空白的状态,要么就是听朋友说过迪拜,正好想海外投资,所以就盲目地选择一个项目进行投资,没有对项目本身进行科学的分析。要么就是不太了解迪拜,处于观望状态,错失良好的投资机会。要么就是有海外投资意向,但是根本没有听说过迪拜。小编相信网上有很多的文章可以让大家了解迪拜这个非凡的城市,但是为了让更多的国人能够在理性的分析下对迪拜房产项目进行理性投资,接下来小编将着重分析一下迪拜的投资环境

谈到投资环境我们需要知道这个国家的政治和经济形势是否稳定,房产市场是否呈现健康的发展态势,国家对外来投资者的限制和政策,该国货币的稳定情况,房产投资收益情况,国家对房产及外来人口的税收情况以及本国(中国)与该国的发展战略计划情况有一定的了解。只有在了解了以上基本信息的情况下,投资者才可以对是否投资该国有一个比较确定且自信的答案。下面小编将帮助各位投资者一起一一分析以上所提到的投资因素。

问题一:该国的国家政治和经济形势是否稳定?

阿拉伯联合酋长国,简称阿联酋,是由七个酋长国组成的国家,信奉伊斯兰教。自20世纪90年代以来,由于大力地推行商业、贸易、物流、旅游和金融等多元化的经济政策,阿联酋逐渐发展成为了中东地区最重要的商贸中心和货物中转港之一。在阿联酋过去大力发展的20多年中,其中以迪拜的发展速度最为迅猛,人口最多,约占全国的41.9%。阿联酋70%左右的非石油贸易都集中在迪拜,所以习惯上迪拜被称为阿联酋的“贸易之都”,也是中东地区的经济和金融中心。这里有世界最高塔、世界最大的商场和音乐喷泉、最豪华的七八星级酒店、最大室内主题公园、最大的人工岛………….还有很多的世界之最,这是吸引全世界游客来这里旅游的很重要的一个因素。还有,迪拜地处出入波斯湾霍尔木兹海峡内湾的咽喉地带,是非洲、欧洲和亚洲的节点,也是中非欧的贸易中转站。在以上这些因素的带动下,迪拜的经济高速稳定地发展着。

就国家政治层面而言,很多人一听到中东地区,第一反应就是战乱、不安全、恐怖袭击的发源地,害怕来到迪拜会很危险。但实际呢,迪拜非常安全,为什么呢?因为迪拜从不发表任何具有针对性的政治立场,不淌任何政治浑水,永远传递正能量。这是一个小国在大国的博弈中明哲保身的重要举措,难免有墙头草之嫌,但安全问题确实实实在在的。而且正是因为地处中东这个恐怖袭击高发的地区,迪拜对于恐怖袭击是高度警惕的,拥有各种高科技反恐设施设备,而且处理能非常强。也正是因为迪拜在政治上不明显倾向于任何一方,宗教方面也没有倾向性,这使得迪拜有更多机会与西方国家进行反恐方面的合作,同时也可以获得更多西方世界的支持和政治合作。

所以迪拜的国家政治和经济是非常稳定的!

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问题二:迪拜的货币是否稳定?国家对外来投资者的政策和优惠?

迪拜使用的货币是迪拉姆(简写为:DHS或AED),该货币长期与美元直接挂钩,长年以来汇率在3.66之间上下浮动是非常稳定的货币。

在经济上,迪拜执行自由经济政策,无外汇管制,基本是没有什么税收,当然,2018年最新增加的增值说也只有5%,相比很多欧洲国家的20%要低很多。迪拜的经融市场也非常发达,根据阿央行官方数据,近年来,整个迪拜的银行业发展迅速,银行总资产和信贷规模也是不断增产。为了吸引外来投资者,迪拜还设定了10个自由贸易区,在该自贸区内设立公司,享有100%外商独资、100%进出口免税和100%资本和利润汇出等一系列优惠政策。除此之外,作为房产投资者,只要在迪拜投资房产金额达到100万迪拉姆(1迪拉姆=1.73人民币)就可以申请迪拜的长期拘留签证,自由出入阿联酋境内。并且,现在阿联酋对迪拜是免签的(1个月),所以从国内过来旅游、投资考察等都是非常方便的。

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问题三:迪拜的房产市场是呈健康发展的趋势吗?

俗话说房子是用来住的,不是用来炒的,得力于政府的控制,迪拜的房地产市场十分成熟健全,租赁市场活跃,空置率低,并且每个区域的入住率几乎都在80%以上。相比国内一线城市的天价房子,迪拜的房产价格显得非常亲民。根据地区和开发商的不同,迪拜的房价从12,000人民币/平米到70,000人民币/平米都有,空间非常大,适用于不同类型的投资者。

大家可看以下Reidin报告的从2003年到2016年迪拜房产价格的数据,从图表中可看出迪拜的房价从2003 到2008年末一直都是快速上升的,在2008年中旬达到了最高值,后面因为世界金融危机,房价急速下滑。到了2011年左右降到了最低值,2011年以后房价加快上升,升到2014年左右再次到达最高值后又下降了一些,但是下降幅度不大,还算平稳。整个图表来看,从图表中可看出迪拜的房价从2003 到2016年这段期间,迪拜的房价大概翻了一倍,中间也有升有降,2008房价的急速回落是因为世界经融危机,不仅仅是迪拜,全世界的经济都达到了最低点,但是迪拜在房价连续下降了3年之后又复苏过来了后面基本上就是快速上涨到金融危机前的房价。虽然说14年末左右房价也有下降,但是幅度很小,每个国家的房价都不可能是一路上涨的,中间必定有回落的情况,所以迪拜房价总体来说还算是比较稳定的。

虽然从去年开始各大开发商就争先恐后地发布了大量的房产,大家担心到2020年左右各大开发商的新房逐渐交房,会致使迪拜的房产市场供大于求,但是大家不要忘了,随着2020世博会的到来,这期间阿联酋的人口数量有望增加近120万人(某政府官员透露)。而且世博会之后,将会有更多人了解并选择在迪拜工作,。届时,大家对房屋的需求量也会大幅度增加。

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问题四:迪拜的房产投资收益如何?

迪拜的房产市场相较国内房产市场,差别很大。在国内,大家买房除了刚需之外,更多的是为了投资,在国内知名一线城市,例如北、上、广、深,有可能你半年前买的房子,隔了半年之后房价就翻倍了,而在迪拜,这样的房价增长速度是不可能的,那在迪拜买房又是为了什么呢?五个字——投资回报率。迪拜的投资回报率是非常可观的,(依玛尔)Emaar去年做的专业调查显示迪拜的租金回报率全球第一,相比其它中国人投资热门城市,伦敦的3.3%、上海的3.1%、纽约的2.75%、香港的2.75%以及新加坡的2.54%,迪拜的平均投资回报率高居7.4%,部分区域甚至可高达10%,所以投资迪拜房产的收益是非常可观的。也许很多人会说投资金融理财产品等其他隐形投资,高的也可以达到差不多的投资收益,但是别忘了,房产是固定资产,只要国家政策得当,经济健康发展,房价是会涨的,而且房的价值是跟着市场走的,但投资金融产品等,投资者的获得的是收益,本金是不会随着汇率的变化而变化的。

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问题五:迪拜的税收情况以及与中国的的发展战略情况怎么样?

众所周知,迪拜是一个免税的国家,虽然18年1月份刚加了5%的增值税在商业房产上,但是该税收对迪拜房产市场的影响还是非常小的。并且增值税被认为是世界上最健康的税收形式之一,是世界各国政府的主要来源,已经被世界上大多数国家采用,目前,中国不同行业征收的6%-17%不等的增值税,日本为8%,许多欧盟成员国税率甚至高达20%,所以相比之下,迪拜的5%是非常合理的。就房地产市场而言,投资者只需要在过户的时候支付4%的土地局注册费用以及4000迪拉姆的手续费(房价低于50万迪拉姆只需支付2000迪拉姆的手续费),除此之外,便无其他税收。

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作为首个同中国建立战略伙伴关系的海湾阿拉伯国家,近年来阿联酋与中国的双边关系发展不断提速加档,各个领域合作硕果累累。尤其是在“一带一路”倡议与阿联酋发展理念高度契合的背景下,两国深化经贸领域务实合作,阿联酋正成为中国地区推进“一带一路”建设的重要伙伴。作为奋斗在房产一线的资深房产经纪人,我们总是能得到房产的第一资讯,就目前而言,很多大型的国产企业都纷纷入驻迪拜,比如中石油、中石化、中建、中海油等在迪拜已经很多年的企业,还有最新入驻的上海电器等国企都是在跟着“一带一路”的脚步在阿联酋拓展开来。往小的方面说,迪拜的人口种类覆盖了世界超过2/3的人口,近年来随着一带一路的深入,越来越多的人了解中国,越来越多的中国人来到迪拜,在这边投资发展。再加上现在阿联酋已经拟将中文纳入当地小学教学大纲,他们是真正地喜欢并愿意了解中国文化,希望与中国长期友好地发展下去。

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顺便说一句,出国这么多年了,小编本人一直是以自己是中国人而骄傲,可能尚在国内的你们感受不明显,但是一旦你们踏出国门远在国外工作生活,你们就能够明白小时候老师常说的“民族自豪感”。中国真的很强大,举个简单例子,这次的中国新年可谓是让中国人赚足了世界的眼球,在这样一个聚集了超过世界2/3人种的国家,中国人自己的新年却是举国(阿联酋)欢庆,时间长达10天,就连酋长本人都加入了欢庆中国新年的行列。中东市值最大的政府开发商依玛尔(Emaar)为了欢庆中国新年可谓是挖空心思,不仅给出了仅给持有中国护照的买家特殊优惠的大型房产优惠活动,还在世界最高塔展示了庆祝中国新年的中国龙腾的激光秀,以及世界最大购物中心里面的中国新年专场秀等一系列的活动。以上的种种,除了政府外,试问哪个开发商可以做到?No,只有依玛尔!因为依玛尔不仅是最大的,还是最好的,最重要的它还是政府的。所以你完全不用担心依玛尔房子的质量问题、也不用担心交房问题,迪拜政府就是依玛尔最坚强的后盾!所以如果你连政府都不相信了,还能相信谁呢?

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为什么说现在投资迪拜是非常好的时机呢,因为首先,现在差不多是迪拜房地产市场比较低糜的时候了,房价相较一年前下降了至少10%。其次,各大开发商竞争激烈,房源可选择范围广,为了吸引更多客户,开发商放出了各种各样的优惠政策。还有最重要的是现在人民币升值,以前1迪拉姆最高可换算1.9人民币,但现在也就在1.7左右,所以人民币对迪拉姆的汇率大大上升了。但是人民币不可能一路走高,到达一定的顶点之后一定是会下降的,但至于降到那个点,又将会有专业人士进行分析了。所以我们应当抓住汇率的契机,抓紧时机投资迪拜房产,以便用最小的投资换取最高的收益。

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考虑到前面的信息量有些大了,所以后面小编就不再放房产信息在里面了。在后面的文章里,小编会分系列地给大家介绍依玛尔的各大项目,方便大家在投资迪拜的房产时做出理性的分析。当然小编是专做迪拜现房、期房以及商业用房的,所以大家如果想咨询或了解任何一个开发商的任何一个项目(因为我们面向所有开发商),欢迎扫描后面的二维码联系小编。

最后就是小编所就职的公司——迪拜华夏地产(Real Choice)3月19日会在上海(锦江都城上海新城外滩酒店)举行一场关于迪拜房产的VIP座谈会,希望想了解迪拜房产投资的客户请提前联系小编,我们公司会给您发邀请函。该场座谈会会详细介绍迪拜的房地产市场情况、投资收益、迪拜政府对投资者的政策法规以及优质项目推荐等一系列问题,以及问答环节,所以无论您对迪拜房地产市场有任何的疑问,在该场座谈会上都会得到专业的解答。

更多问题,欢迎大家扫码咨询!

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