迪拜房产快速问答(1)- 未成年人购房具备合法性么?

本案例来自优舍国际驻迪拜土地局咨询台

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案例1:未成年人购房具备合法性么?

芳女士在迪拜某开发商购买了探索花园的2套公寓房。但芳女士在缴纳10%定金和签订房屋合同时的年龄只有20岁(阿联酋法定成年年龄为21岁)。在缴纳订金后芳女士得知迪拜购买房产需要年满21周岁,之后芳女士担心合法性问题而没有继续付款。2015年中旬开发商通知芳女士需缴纳4%的土地注册费,芳女士经与开发商协商后缴纳了此费用,之后查明房产已在芳女士的名下。之后,开发商通知芳女士需缴清90%的余款,完成交房和获取正式房产证。芳女士担心的是在没有被通知的情况下,未成年买房,将来房子是否存在不合法的情况。

优舍解答

在阿联酋购买房产的最低年龄是21周岁,对于未成年人购买房产,需要有父母或法定监护人来作代表。所以芳女士未满21岁时签订的订房合同是不符合法律规定的。基于她在2015年与开发商协商后签订的销售购房合同时已年满21岁,是符合法律规定的购买行为。

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针对芳女士的情况有2种解决方案。

1、转售房屋。客户购买的房产在探索花园,目前房价已有所上升,且年租金较为可观。芳女士如果不想支付余款,可以将其放到市场上出售,参照该区域同类型的房源,可以收回相应的房款。

2、与开发商协商退款。最终我们通过资深律师代表Mr Nasser 和土地局处理部门developer reception,经过与开发商的多次协商,开发商同意进行退款处理。但4%的土地注册费由芳女士承担,而芳女士已经支付的10%的定金获全额退还。

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案例2:房东要求租金涨价是否合理?

琳女士2014年在朱美拉海滩区租了一个临内街的商铺,签订的是3年的合同,每年的店铺铺租约39万迪拉姆,而2017年7月底开发商来信通知要将租金上涨至47万迪拉姆,上涨幅度约20%。琳女士反映房租大幅度上涨让她面临巨大的经营压力, 20%的租金增长率是否合理,有什么办法维权?

优舍解答

 按照迪拜土地局规定,如果房东计划上调房租,必须提前90天通知租户。而且租金上涨幅度必须符合RERA租金指数的规定。该2013年第43号令对续签租房合同时房东可以上调租金的最大幅度做出了明确规定。该法令适用于迪拜所有私人及公共行业拥有的房地产,包括自由贸易区。

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如果房屋租金比同地区相同地产平均租金低10%,那么房东不可以上调房租。

如果房屋租金比同地区相同地产平均租金低11%到20%,那么房东可以上调房租的最大幅度为总租金的5%。

如果房屋租金比同地区相同地产平均租金低21%到30%,那么房东可以上调房租的最大幅度为总租金的10%。

如果房屋租金比同地区相同地产平均租金低31%到40%,那么房东可以上调房租的最大幅度为总租金的15%。

如果房屋租金比同地区相同地产平均租金低40%甚至更多,那么房东可以上调房租的最大幅度为总租金的20%。

我们在土地局官网为她查询了迪拜房地产监管局租金指数,该商铺所在的区域最近在165-305迪拉姆每平方尺。即使按照最高铺租AED305计算,房东最多能上涨的房租比例是15%。另外我们建议琳女士到周边同一个开发商的类似商铺了解他们的租金价格,这对于判断她铺租增长比例也有帮助。

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如果琳女士对租金的涨幅有不同意见,需在房东要求的时间内给予书面回复,否则,有可能会被默认同意。

另外, 如果房东要取消租赁,需要在琳女士租约到期的12个月前以挂号信或从迪拜法院发出的注册信件通知琳女士,并向租户确认是否有收到此信件。

房东不续约的理由需要是:自己使用,但需要证明除了此物业外没有其他名下物业可以使用;或者房屋整修,但是需要证明该物业需要整修的必要性;或者出售。非以上理由,在租客履约的情况下,房东不续约的要求是不合法的。

 

优舍国际 UC Forward

优舍国际(UC Forward)是迪拜土地局授权在中国独家进行形象推广、房产信息传播和招商引资的机构;同时也是迪拜土地局在阿联酋指定的专注华人房产服务的机构。迪拜土地局在办公大厅设立了对华人服务的咨询平台,如果您在房产买卖,租赁或其他房地产相关事务上有任何疑问或者需要帮助,欢迎电联或前往迪拜土地局咨询柜台与我们联系。

联系电话:056 581 9090 | 04 368 6318

迪拜土地局地址:Baniyas Rd, Near Etisalat Building, Deira – Duba

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