迪拜房地产 | 为何从”涨幅世界之最”到”跌幅世界之最”


Written by on 28/09/2015 in ★全部文章, ★迪拜商业, 房产 - No comments

 

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从世界最高楼的观景台,可看到这幅景象,这里是迪拜的市中心,也是迪拜房价最高的区域之一。

▏从”涨幅世界之最”到”跌幅世界之最”
▏文/毛一鸣

相比前几年的火爆,现在的迪拜房地产遭受到了冷遇,这是迪拜人的共识。即使房地产销售人员也会这么说。因为数据无法作假。

看一下最近的新闻,据2015年9月的消息。迪拜房地产价格在过去一年内下跌了12.2%,为世界大城市房地产价格下跌幅度最大的城市。

再回顾一下2013年10月的新闻。截止到2013年9月30日的整整12个月内,迪拜房价上涨的幅度达到了让世界震惊的28.5%。成为全球涨幅最大的市场。

从”涨幅世界之最”到”跌幅世界之最”,仅仅用了两年时间。

在刚刚结束的中东最重要的房地产展CityScape上,我那些在房产行业从业的朋友普遍表示今年的展会明显遭受冷遇,连我们派出去媒体人员也几乎无功而返。一位连续参加迪拜CityScape的朋友告诉我,他感觉今年的人流比去年大概减少了70%,让我吓了一跳。

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2015 CityScape房产展上涌现出许多令人激动人心的大项目,但依然无法改变房地产的冷遇。

但回顾迪拜房地产,从”迪拜地产崩盘”到”涨幅世界之最”,其实不过只用了三年时间。这种大起大落,真是无愧于迪拜的这种传奇特质呀。

在08-09年惨烈的金融危机后不到两年,在2011年中期到2014年中期,迪拜的房地产简直处于一个疯狂时代,部分地区房价涨幅高达50%甚至更多。金融危机时期我曾听说国际城有一个单身公寓(STUDIO)据说只售20万迪拉姆(约35余万人民币),而现在去当地分类信息网站Dubizzle上检索,最便宜的STUDIO也要32万迪拉姆(约55万人民币)。

在房价上涨的同时,租金也顺应上涨,迪拜租金从2011到2015年已经上涨超过100%。比如我租的两室一厅,2012年租金3.6万迪拉姆每年(约6.2万人民币),至今年同区域的两居室已达到7.5万迪拉姆每年(12.9万人民币)。虽然对于许多国内的朋友觉得这个租金已经高得吓人,但可知道这几乎已经是迪拜租金最便宜的区域了。租金的大幅上涨大大地抬高了迪拜的生活成本,虽然迪拜的经济回暖了,但许多老板姓的生活质量反而下降了。有朋友对我说,他在迪拜过得最舒服的3年,就是09年-11年的金融危机时期。

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紧挨着龙城市场的国际城是迪拜华人最多的住宅区域,30多家中餐厅和无数华人服务设施在此设立。这里几乎是迪拜房价和租金最便宜的区域之一。

房价和租金的双双上涨自然戳痛了许多迪拜华人。而在2011至12年房价回暖迹象的中前期,相对便宜的价格+极具诱惑力的租金回报+经济恢复的信心,促使经历过中国房市痛楚的华人开始大量买入迪拜房产。我记得当时朋友们坐在一起讨论的最热门话题就是买房,很多朋友对迪拜各区域的房价,配套,优劣势等等简直信手拈来。在那个时期进入迪拜房市的华人朋友确实也获得了丰厚的投资回报,即使仅买来自住也省下了一大笔租金开支。很多华人以租养贷,在高达6%-9%租金回报率下,小日子过得相当不错。

房地产销售是当时的香饽饽,市场的急剧膨胀,让无数华人开始从事房地产销售,早期入行的华人自然也赚得个满盆彩。各大外国的房地产公司也开始吸纳华人员工,为口袋丰裕且对房地产有独特情感的中国人提供无障碍服务。银行也将房贷业务做的如火如荼,吸纳了不少华人业务员。作为媒体人,当时我几乎每天都能收到关于房产一片大好的新闻报道,与此同时,迪拜的各个华文媒体上也刊登着数不清的房地产广告,充斥着令人目不暇接的房源信息。当时迪拜房地产简直一带一路,带着迪拜经济总体回暖,乃至连小小的华文媒体也跟着沾光了。

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迪拜房地产曾几乎耸入云霄

而从2014年开始,高速上涨的房地产开始放慢脚步,越来越贵的房价让曾经考虑买房的一些观望客开始打退堂鼓,热度开始退却。政府的组合拳也逐步打击了投机者的兴趣。我的朋友们也渐渐将话题回归到生活和家庭,虽然做房地产的朋友依旧在吆喝,但频次却渐渐变少了。华文媒体上可以看到的房地产广告也越来越少了。最近一位地产公司的朋友要招一名华人房产销售,贴出去半天的招聘信息,问的人却寥寥,直到现在也没招到人–大家对这个行业的热度降低了,因为市场变冷了,靠售房提成生计的房地产销售越来越难达成过交易了。

但大家千万不要觉得迪拜又要变天了,房地产又要塌下来了。相比08-09金融危机崩盘式的惨痛寒冬,如今的这股房地产”寒流”着实温暖得多,不过是从一个”疯狂时代”回归到了理性,许多分析评论都认为,充其量来说,这只是一场理性回调。市场或许变冷了,但并没有出现恐慌。迪拜的人口照样稳定增长,工程照样如期进行,纵使中东世界已经乱成一团,迪拜老百姓照样生活如旧。

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谢赫扎伊德路上迪拜最繁华的商业区,高楼照旧耸立

写到这里,我只想描述一个客观事实,告诉大家迪拜房地产正在遭受冷遇,因为我并非一名专业的房地产从业人员。至于其中的”为什么”和”对未来的预期”,我特别咨询了在房地产从业的好朋友,我的杭州老乡–Aqua 地产的蒋一峰,在此整理并分享这位资深人士对迪拜房地产的理解和看法。

 

▏为何从”涨幅世界之最”到”跌幅世界之最”
文 / 蒋一峰 整理 / 毛一鸣

从2014年5月左右,迪拜房产开始调整,别墅价格普遍下跌有20%。比如2014年初我们在Arabian Ranchs阿拉伯山庄可以卖600万迪拉姆四房独体的别墅,一样的别墅我们2015年初500万就成交了。公寓除了迪拜市中心价格相对稳定,下跌幅度较小(因为迪拜塔的不可复制性,和周边设施的完善,如最大个歌剧院也将于明年完工,都对周边房价提供支持),别的地理位置较偏远的和年数较长的公寓价格回调较明显。包括商务港Business bay,Executive Towers 三房一厅我们2014年初成交为330万迪拉姆,现在市场上290万有一大堆在卖。一般大家都倾向于购买较新的楼盘,因为新楼盘的房屋质量普遍较老的小区要好。

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迪拜富人较为青睐的别墅区Arabian Ranchs

但是为什么光今年迪拜的房价就比去年差那么多,究竟是哪些因素造成了如今房地产市场的冷淡呢?

原因一 | 政府政策
迪拜政府被08年金融危机的地产崩盘深深地伤害过一次,现在已经十分谨慎,在看到房地产存在过热风险后及时出台了调控政策。比如土地局提高过户费用,在2013年10份从2%提高到4%,此外还要额外收取4000迪拉姆费用;开发商那里也提高NOC(不敢对函)费用,从500涨到1500迪拉姆;提高购房贷款首付比例,从15%提高到25%等等政府出台的组合拳,打击房产投机行为,起到了稳定和缓慢冷却房市的作用。

原因二 | 期房开盘太多
像国有开发商Emaar, Dubai Properties, Nakheel , Meydan , Nshama和最大私人开发商Damac 有太多的项目推向市场,在推向市场同时,很多投资客是长线持有,还有有一部分是想炒短线,本身自己资金实力不是很雄厚,打算付个首付,过几个月倒卖,结果导致开发商不断放盘。因为二手房交易要支付过户费和中介费,虽然开发商每次开盘价格略有上调,但是很多投资者更青睐于购买一手的房源。很多投资客购买房产等着高价出售,但是随着工程的进度,自己手头的资金不是很充足,就想处理掉手上的房产,从而出现赔本抛售,把整体市场价格给拉低了。

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棕榈岛上的别墅至今都是迪拜最贵的房地产项目之一

原因三 | 国际油价的影响
国际油价持续下跌对海湾地区的石油国家有着较大的影响,至少限制了海湾国家投资者的购买力。另外如石油公司,像BP英国石油公司,Shell壳牌石油,他们以前都是迪拜高租金的贡献者,中高层管理者年租房补贴至少在30万迪拉姆左右,包括中介费押金30万多,基本都是一张支票付清,租的都是Victory Heights, Jumeirah Islands,棕榈岛等高档别墅。现在这些欧美石油公司很多员工被调走,很多别墅空置出来,一般30万一年别墅还好租,40万-50万一年的也不难租,但是70-100万/年的别墅就很难找到下家了,能租得起这样别墅的客户对房子质量,朝向和小区的设施已经非常苛刻。

同时又有像Jumeriah Park这样大型小区推向租赁市场,如今迪拜房租也从年初开始下调。但是值得一提的是,迪拜写字楼租金还是稳中有涨,迪拜这里还是吸引大量新的公司入驻,像Business Bay, Downtown,JLT 这些区域办公室租金都有上涨。

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受迪拜中产阶级及欧美人喜爱的生活区Jumeirah Lake Tower(JLT)也同样生活着许多华人。

▏预期迪拜房地产的未来
我认为迪拜这次房产调整估计还要持续一年左右。如果说房产买卖价格的上涨有炒作的嫌疑,那么租房上涨肯定是市场供需所导致。迪拜租金从2011到2015年已经上涨超过100%,主要是来迪拜人口过多。数据显示在迪拜的英国人,人口数量是超过中国的,然而平时我们生活中碰到英国人感觉并不是那么多,原因在于他们住的都是些高档小区,哪怕是住”大家”(合租)或者单间都是要住好的地段,基本在Arabian Ranches , Emirates Livings , Marina和棕榈岛。英国人年收入至少有30%会花在房租上。

很多投资客对个别开发商的项目不是很放心,担心会延期,或成烂尾楼。现在总体市场还是良性,政府在楼市的政策方面还是很紧,根本没有放松的意向。政府已经在2008年吃过一次亏了,因此会更加警惕。最近一年房产回调是正常的,良性的。市场不可能一直涨。我感觉到最近印度买家在增多,我们接触到的买家基本都会货比三家,投资者越来越谨慎,市场也趋于透明,投资客手头是有资金的,只是很多在观望,而有一部分认为得市场已经回调到位,已经开始下手了。

个人预计未来3年,迪拜房产总体应该还是稳中有涨,但依然还是会受到不同因素的影响。

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深受欧美人喜爱的海滨住宅群Marina,夜景非凡

最后,附上另一篇房地产相关好文,由英普地产马文博撰写的《现在在迪拜是买房的好时机吗?》 点击标题查看。

谢谢阅读。

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作者介绍:
毛一鸣,迪拜人网站创始人,迪拜人杂志主编,独立撰稿人,资深迪拜通,迪拜人称”站长”。常驻迪拜6年,从事媒体工作,根据自己的经验撰写了无数迪拜生活指导型文章。

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