现在在迪拜是买房的好时机吗?


Written by on 31/08/2015 in ★全部文章, ★迪拜商业, 房产 - No comments

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在阿联酋房地产最前线的这7年里面,见证了它的兴衰与复苏,不禁为推动房地产市场的风云难测和快速变化而感到头晕目眩。但相比2008年金融危机下的惨重损失,我们现在的处境要好很多,就长远发展而言,经济大幅下挫未必是件坏事。如果没有如此严峻的局势,暴露出监管的弱点和缺乏控制的投资资金,可能会在许多年后,才意识到整个体系是多么的脆弱。迪拜无法幸免于全球的影响力,而作为一个新兴市场,房地产正如烫手的山芋。

2009年到2011年,为加强对投资者的保护,行业专业实践和开发商的控制,政府隔离和规范房地产市场。这造就了我们今天的市场,价格波动相对较小,2013年的强制措施(加倍过户费至4%和对抵押贷款额度的限制)也是一个必要的打压过热市场的镇定剂。

从2011年中期到2014年中期,某些地区价格上涨达50%,这听起来很惊人,但其实几年前的大幅下挫,让今天数据看来并没有什么可比性。更因为严格的贷款机制保持到2014年第二季度,需提供更多的首付金,让许多潜在的买家客户被迫放弃想要拥有自己家园的梦想,我们也见证了交易额同比下降30%,但值得注意的是,大约70%的购买是现金交易。

除此之外,减轻外界的影响力如油价下跌和削弱强势外币(印度卢比、欧元、俄罗斯卢布)下调活动的影响,2020世博会的成功申办让市场价格的下跌比之前趋于稳定。

所以我们现在的处境如沃伦·巴菲特所说,“从长线思考”。日新月异的时代真的已经结束了!迪拜已经是我们这个时代最引人注目的成功奇迹之一,这很容易被遗忘在日复一日的紧张生活中。市场或许本身会有一定幅度的调整,但如果人们对于买房或者投资,拥有三到五年购买计划,那么随着2020世博会的临近,市场很有可能会在这几年里稳步攀升。

尽管石油价格已从2014年6月的115美元降至同年9月的100美元,在2015年2月跌破50美元,但这被认为应该不会影响到投资和支出,因为政府承诺未来两年阿联酋不依赖巨大的基础设施项目,强势的财政状况会帮助消化疲软的价格。在过去十年中迪拜的增长已经成为一种趋势,近期出台的迪拜国际金融中心法律和不动产继承法规,也进一步展示了它如今的国际化趋势。

期房项目的快速进入市场产生了过度供给的恐惧,但论点是,开发商在构建对未来需求的满足饱和度。有报告称,在2015年将有18000到25000个住宅单元预定交付完工。迪拜人口的年增长率为5-7%,所以按目前人口约220万计算,保守估计这大约是10万人,主要是外籍人士,即使排除单身男性工人的数量,剩余人数也在一定程度上供给新的消化力。另一个考量是由于阿联酋安全的环境氛围,吸引周边国家大量的穆斯林出于安全因素举家搬迁到迪拜。

为什么这会是个契机呢?购物免税的明显优势和相对便捷的交易手续,使迪拜相比其他投资地区拥有更切实的商机和大量的潜力去挖掘。只要投资人可以周转借贷成本,购买房地产一向是克服通胀的有效对冲。目前贷款价格相比2008年的9%年利,极具吸引力,借贷细则对于大多数人也可作适当调整,但这很有可能会随着美国财政政策在秋季的变化而上调利率,同时银行会变得的更具选择性。

经过了近期9个月的调整,房价在一个相对认同的水平下,同时短期不会有峰值出线,在中长期有理由相信阿联酋的房价有走强的趋势。投资者尤其注重经济型住宅的投资价值,虽然迪拜正成为高消费的生活城市,但在迪拜定居的需求不断增长。在“大众市场”地区,资本价值更低,我们正在见证世界上最高的租金收益率,部分地区达到9%。中产阶级选择住在比较受欢迎的且家庭化专业化的社区,尽管房租往往居高不下与预期相反,部分房产租金回报净收益约4.5%。但是考虑到资本增值,这反而是一个更有吸引力的投资。

我坚信,2015年这几个月是应该充分利用起来的。虽然美元兑英镑和欧元处于强势,但是多年来在本地市场的欧洲卖家,他们可以将资产以最优的汇率折现,带回欧洲,因此对于合理价格的谈判尤为重要。今年后期对于伊朗制裁的解除也可以推动刺激整个市场的需求,因为伊朗人有史以来一直是阿联酋最大的投资者。虽然目前的贷款价值比率另一些人极度窒息,在某种程度上的政策放松可能会导致价格再次上涨,因为它可以让更多的潜在买家分担。

购买期房或投资任何其他房地产必须谨慎。需要有一个公司来根据你的财务能力做出明智地选择。看看该地区的历史、基础设施、目标租户,到达迪拜中心的便捷性,设施,设备和学校,本地市场的单元数量以及开发商的信誉。如果你理智地投资,未来的投资回报几乎无风险,待完工后绝对是有升值空间的。由于太多的新兴社区的涌现,并趋于成熟,但有些人喜欢现有的成型社区而不愿等待,所以对酋长国总体的增长率是很难预期其表现的。

但有一件事是肯定的,迪拜和临近酋长国都处于积极的增长趋势。世界上很少有地方可以投资房地产,并受益于出色的资本增长和良好的现金流。自2014年中期,市场开始放缓,但这不应被视为是消极的,事实上作为买家是一件好事,以现在谈判的余地,我敢说,它变成了买方市场。不用头疼,市场正在趋于成熟,过山车已经是过去式了。现在我们可以看到潜在的经济增长模式,在全球市场更有把握。良好的中长期回报永远不能指望零风险,所以请了解自己的投资风格并在此基础上计算自己的投资预算成本以及风险参数,利用当前议价能力的优势和一个发展中城市的优势而最终做出决定,此外,迪拜已经跻身为国际一线都市,其价值相比其他同等城市,价格优势显而易见。

本文由迪拜英普地产 销售总监 马文博(MARK WENBO)提供 相关咨询请联系:+971 56 344 2566

 

YOUHUIQUAN

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