【迪拜人专题】Cityscape 听业内人说事儿 展望迪拜房产未来


Written by on 23/10/2014 in ★全部文章, 房产 - 1 Comment

Cityscape(全球房产展览会)是一个全球性的大型房产展会,于2014年9月21日至23日在迪拜举行,是中东最重要的房地产盛会。吸引来自全球20多个国家的几百家公司参展。本期专题结合此次展会,采访多个在房地产业活跃的华人,借此展望迪拜房地产未来。

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张壮(DAMAC房产)

张壮(Kenny Zhang ),29岁,DAMAC地产Relationship Manager。2008年来迪拜,从事建筑行业,2011年从事石油贸易行业,2013年1月加入DAMAC地产,成为地产销售,短短一年时间连跳两级,从销售顾问晋升到Relationship Manager,并被评为2013-2014 Top Performer。

DAMAC Property 作为中东最大的高端地产开发商之一,成立于2002年,已经交付了超过10000套公寓,目前有超过25,000套公寓楼盘在进度和规划各阶段。 DAMAC是迪拜第一家在伦敦证券交易所上市的高端地产开发公司。DAMAC在迪拜Burj Khalifa世界最高楼区域斥资10亿美元,打造全球第一座超5星级豪华好莱坞Paramount酒店和酒店式公寓的组合项目DAMAC Towers by Paramount,预计2016年年底竣工。DAMAC还推出豪华高尔夫别墅山庄工程AKOYA by DAMAC和全球首家FENDI时尚风格主题别墅特朗普豪华庄园The Trump Estates。

关于迪拜房地产业的现状,并展望未来的前景。
目前迪拜市场稳定良好,得益于迪拜政府的监管和一系列的措施,防止了很多投机客,加上4%的过户费用,价格不像之前那么起伏波动,可以说是稳中有升。 短期内房价还会慢慢的升值,预计到2015-2016年,都会保持一定增值;长期来看,在2020世博会之前,会出现一次很明显的价格调整,主要是过多的期房变现(本人估计 2017年-2018年),为的是稳定和保护2020世博会的成功举办,不能出现泡沫和经济退化。 地段:本人看好世博园楼盘,Jumeirah Village Circle/Triangle, Sports City, Dubailand, IMPZ都是投资热点。

对想在迪拜投资置业的华人群体,有何投资建议?
找好的地产开发商以及中介公司很重要,可以提供给客户很重要的地产信息,以及土地局的政策。如果主要考虑地产的升值,推荐期房,当然是好的开发商推出的期房,可以去土地局查查哪些开发商有不良记录(这个很重要),譬如位于世博园的Tenora和Celestia酒店,DAMAC Tower by Paramount Hotel,Akoya,Akoya oxygen,Arabian Ranches,Dubai Hills,the hills,等;如果想靠租金回报,投资现房比较好,因为迪拜目前租房的刚需在未来几年还是很有市场,主要是周边国家来迪拜的务工人员会越来越多,迪拜整体地段现房的租售比还是很不错的。

如何看待本届Cityscape Global展会
2014年的Cityscape迪拜主要是以Mall of the world, Mohamed Bin Rashid City,以及2020世博园为向导,其他周边国家譬如RAK的旅游和酒店度假村反响也很不错。推出新盘的公司包括DAMAC的Akoya氧吧二期(销售业绩非常不错),EMAAR的Downtown楼盘,Lagoons新城,DPG,Apex的Royal Garden等。主要投资客人还是以GCC,阿拉伯国家的居多。此次的地产展中,很令人欣慰的一点是看到越来越多的中国同行,很多地产开发公司以及地产中介都有中国销售的身影,这表明迪拜对中国市场是多么的期待,同时中国投资客正在把眼光投向迪拜市场,这也是我们所期望预见的。

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Melissa Ding(易居房产)

本人从最初帮境外朋友打理部分房产,获取迪拜房产信息,到自己加入房产行业,也大概两年时间了,这两年也是及08年经济危机后,迪拜房价涨幅比较大的两年。这两年做的最多的区块是商务港(Business Bay)和运动城(Dubai Sports City),伴随这两个区域的完善和迪拜房产市场的发展,很多由我经手客户投资的房产取得了很好的收益。

易居房产注册于2012年三月,公司法人是在英国有15年房产投资经历,迪拜大约10年投资经历的资深投资人,公司成立的初衷是管理及投资自己和朋友名下的房产,帮助投资房产的朋友提供服务,公司的宗旨就是服务在先销售在后,我们注重与客户之间的交流与沟通,了解客户需要及个人投资情况后,然后做出专业持久的服务,公司的客户很多都是通过朋友和一些老客户介绍的,公司先后通过介绍社区,成功的将阿拉伯山庄,运动城等房产热门区域介绍给迪拜华人。

 请简单分析一下迪拜房地产业的现状,并展望一下未来的市场前景。
现阶段,迪拜房产已初步经受住了市场的考验,在稳健长远的发展,单以回报率来看,迪拜仍然是全球业绩最好的城市。短期市场由于人口每年保守5%的增长率,和基于服务业等一般从业人员及家庭所占迪拜外来人口的基数较大,使得中低端区域例如国际城,运动城,JVC, 等区域具有更加明显的投资优势,特别是位于新迪拜中心的运动城和JVC ,都是我比较看好的两个区域。长期市场借助于迪拜世界影响力的提升,迪拜旅游业的蓬勃发展,及未来2020年世博会的契机,投资酒店及酒店式公寓会是一个不错的选择。相对于传统的公寓租赁,酒店式公寓相对更灵活,也更容易达到预期的投资意愿。比较建议投资的区域是MBR city, Al Barsha South , JVC。

对于想在迪拜投资置业的华人群体,有何投资建议?
对于迪拜华人投资,我的建议就是“走出去”,相对与其他国籍的投资者,迪拜华人投资者更多是将眼光投射在一些华人聚居的区域,其实这不利于长期的投资甚至已经造成区域性的房产泡沫。其次就是一定要考察市场,不能盲目团购,有的工程整个社区会特别大,并且开发商会一直按区块来开盘出售,买到手里你就要有长期付款的准备,在社区没有建成之前,很难在二手市场转卖出去。
再就是投资房产,一定要看这个房产以及区域的卖点,还有结合迪拜旅游业的发展和外来人口租房需求来做一个全面的参考,我自己的推荐的区域,我都会实地考察,参考多方数据,给到投资客户多方面的建议信息。
例如像我推荐的Dubai Sports City, JVC, Al Barsha South等,这些区域目前也许还不够完善,但是很多区域设施像City Centre 和社区商场都已开始投建,而且位于迪拜的黄金区域,离新机场,世博场馆,市中心,及E11都不远,且售价和租金很亲民,是利润最大的购房出租地区。还有一些大型开发商的项目,比如Deyaar在Al Barsha South的公寓及酒店式公寓项目,JVC的SKai酒店套房,及运动城公寓项目最大开发商所开发的Elite Sports Residence一系列的现房和期房等。

对于本届Cityscape Global展会,您有何感想和收获?

迪拜世界影响力的扩大和迪拜政府对迪拜未来的规划,无不昭示着迪拜作为一个国际化的大都市,以其独特的魅力,吸引着越来越多的人在这里投资,生活和工作,迪拜的房地产市场将会迸发很强的活力,我本人很看好以租赁市场为刚需的迪拜房地产市场,也希望华人投资商能够在房地产市场取得好的收益。

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王丹(苏富比国际地产投资公司)

在英国7年银行和养老金保险投资的就职经验。分别任职于汇丰银行和英国Lloyds TSB银行。2011年移居迪拜,目前就职于迪拜苏富比国际地产投资公司,主攻高回报投资地产。

苏富比国际地产是苏富比国际拍卖的姊妹公司。始建于1976年,总部位于美国。目前在全球拥有778个分部,遍布于54个国家,是全球第一大地产公司。迪拜分部经过六年的精心筹备,于去年9月正式在中东运营,目前拥有一个40人的精英团队。2013年苏富比国际地产的全球总销售额为40亿美元。

Cityscape印象
迪拜仍然是个非常年轻的城市,相比于10年前的一片荒漠,你可能觉得它已经非常成熟,但是如果你可以预想20,30年后的迪拜,一个新的世界金融与贸易中心,现在的他不过是个处于弱冠之年的年轻小伙。 所以不必为迪拜摆脱金融危机以来,再度重现热火朝天的建设热潮而惊恐和不安,这是它迈向世界顶尖城市之颠的必经之路。
但是Cityscape的规模之大,项目之多仍不禁给人一个大大的问号 - 这个城市在接下来的几年内真的有如此大的胃口和消化能力可以吸收目前市场上的所有供给吗?我的答案是市场自然会进行符合市场和商业规律的优胜劣汰。熙熙攘攘的开发商大军不会都成为这个市场的赢家。
作为各人房产购买者,如果是用于自住的购买,那么根据自己对位置,大小和品质的需求,选择一个信誉和质量有保证的开发商即可。如果是用来投资,希望大家可以谨慎选择。我个人比较看好的投资区域为Dubai Sport City, Culture Village以及其他沿Creek俩侧建设的,来自高信誉开发商的新项目。

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Jack Ji(Uniqueproperties

Jack,2009年起供职于天津四建和阿布扎比承包商Al-Amry集团的联合体公司,在阿布扎比哈里发城区A联合建造别墅工程。之后参与了阿布扎比雅思岛的别墅工程项目及阿布扎比内阁印刷厂的翻新工程等。随后加入UNIQUE地产公司并且加入了开发商EMAAR认证的代理中介系统。在2014年4月,单月内卖出了开发商EMAAR的4套别墅、2套公寓,总价值1500万迪拉姆。

UNIQUE地产公司成立于2008年1月,是迪拜最大开发商EMAAR认证的白金代理地产公司,从事房产买卖、租赁(现房&期房),可直接为顾客从开发商抢购期房(EMAAR & Nakheel & Dubai Property & DAMAC & Ominiyat & AZIZI),根据客户的投资需求,量身定制长期或短期投资计划,协助选择银行(RAK & Dubai Islamic & HSBC Etc),满足按揭需求。公司以为客户谋求利益最大化为宗旨,协助您理性投资及房产投资知识普及。

对于想在迪拜投资置业的华人群体,有何投资建议?
关于投资建议,首先根据投资需求来看,需要从事长期投资还是短期投资?
(投资的关键在于投资回报率,投资回报率= 租金扣除物业费=净收入,目前迪拜大多别墅物业费在2DHS-5DHS每平方英尺,住房公寓的物业费在15DHS-25DHS之间)
举个简单例子:
春景别墅2房+书房户型:建筑面积1650 平方英尺,价格200万-210万之间,租金:13万迪拉姆左右,2014物业费:2.14DHS/平方英尺*1650平方英尺= 3531DHS。净回报率:130,000 DHS – 3,531 DHS = 126,469 DHS / 2,100,000 DHS=6.02%。房产升值空间小,适合长期投资。
市中心1居室:建筑面积900平方英尺,价格在:190万-195万,租金11万-11.5万间,2014市中心平均物业费: 22 DHS/平方英尺 * 900 = 19,800 DHS。净回报率:115,000 DHS – 19,800 DHS = 95,200 DHS / 1950,000 DHS = 4.88%。房产升值空间大,适合短期投资。
Nakheel集团的中档住宅公寓项目Discovery Garden 1居室:建筑面积:850平方英尺,价格75万-80万迪拉姆,租金7.5万-8万迪拉姆,物业费17 DHS/平方英尺 * 850 = 14,450 DHS。净回报率:80,000 DHS – 14,450 DHS = 65,550 DHS / 800,000 DHS = 8.2%。适合长期+短期投资。
以上是基本三种投资模式,即别墅、高档公寓和中端公寓。