迪拜人漂流记 第三十六期 迪拜房产传奇


Written by on 02/10/2014 in ★全部文章, 人物 - No comments

《迪拜人漂流记》是站长蓄谋已久的,专门针对生活在迪拜的迪拜人们,通过访谈的方式,挖掘他们的故事和在迪拜漂流的经历……无论是迪拜的草根,小白领,还是大老板,都是《迪拜人漂流记》的目标,希望能通过来自不同领域的迪拜人的故事,来展现一个与众不同的迪拜。

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蒋一峰
Aqua房产公司 房产销售

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●迪拜人:你好,蒋一峰。过去几乎翻开每一本中文刊物,都能见到带着你大头照的广告。我很多朋友都戏称你为”迪拜房产一哥”,可见在行业中,你在迪拜华人圈的知名度相当高。作为房产销售,你已经被很多迪拜华人所认识,虽然你已经是红人,但我们还是例行惯例,请做一个自我介绍吧。
▲蒋一峰:迪拜人你好,”房产一哥”你是和我在开玩笑吧?说白了就我是个做房产中介的,说了好听点叫什么”投资顾问”,迪拜这里投资房产的中国人有钱低调的多了,手头上有30套别墅都有人在,我只是个混饭吃的,是和站长一样是杭州人,毕业7年了,都已经30岁了。我开始读的是浙江大学城市学院和澳大利昆士兰理工大学(QUT)合办的中澳工程班,机械工程系,连数学老师也是澳洲人,大二转到英语系。来迪拜有4年了,从事房产销售也快四年了。我是2011年初迪拜房产最低谷的时候入行的,做到现在对这个行业已经非常了解。希望给迪拜的朋友也讲一讲关于迪拜房产的事情。

●迪拜人:你在什么时候来到迪拜?作为我的老乡杭州人,其实杭州人大多恋家,去其他地方的比较少,迪拜的杭州人也屈指可数,那么当时为什么会想到离开杭州,来一个中东城市工作生活?刚到迪拜,你对迪拜的第一印象是什么?
▲蒋一峰:我07年大学毕业在浙江永康给一个叫Kevin的美国人从事翻译工作3年,刚大学一毕业七八万人民币的年薪,比我很多同龄人强很多。但是08年金融危机,就因为老板是美国人,所受影响特别大,业务量只有07年的1/5,09年跟Kevin去了公司在美国休斯敦的总部工作了一段时间,亲身感受到美国经济的萧条,感觉美国人有一份工作就觉得很自豪,不管是什么工作。在美国公司做销售的员工收入也就3000美金一个月,。08年金融危机以后我的收入也相对也减少很多,而且空了要死,平均一个星期就工作2天,平时就是玩,我觉得年纪轻这样下去就没有前途了,2010年6月我毅然辞职。后来看到网上有个来迪拜的工作机会,是浙江广厦外派迪拜的英语翻译,于是投了简历录取了就来了。10年7月,踏上迪拜。迪拜给我的第一印象就是好多印度人,天气很热。

●迪拜人:你刚到迪拜的时候以一个建筑公司翻译的身份工作,但你以一个房产销售的身份为人所知。你当时出于什么原因,从翻译跳槽到房产销售,两者似乎跨度还挺大。
▲蒋一峰:说来忏愧啊,我是被广厦给开除的,因为我做人做事太出挑,在美国公司呆惯了,平时对老板也不喊这个”总”那个什么”主任”,直接喊名字,而且老是和老板开玩笑”骂来骂去”,平时看不惯什么就直接说。我觉得自己英语好,就很了不起,不把这些领导放在眼里。干了2个月,就被开除,9月底回的杭州,待了4个月,2011年1月自己买了旅游签证和一张特价机票,拿了1万人民币自己一个人来迪拜找工作了。
因为我英语好,2010年夏天的时候在Deria那里的医院办长签体检的时候,排队无聊就拿了本”Poperty”杂志在看,因为自己是杭州人,杭州房价高,所以自己平时也关心房价,虽然买不起。看了那些房产广告觉得迪拜的房价好便宜的啊,比杭州便宜多了,而且这里租金那么贵,心里想要不把杭州的房子卖了吧,在迪拜当时可以买个春景小别墅了才150万人民币,租金当时有15万,10%的回报啊,在杭州武林广场那里,我朋友的房子400多万,三室一厅的精装修才租5000一个月。回报率才1.5%。我觉得要投资房产,必须自己对这个行业熟悉,不然要被人骗,要不自己先找个跟房产有关的工作做吧。我那时候觉得迪拜房产长远肯定有前途,趁现在低谷努力学习。

●迪拜人:似乎你的房产之路也不是一番风顺,在你成为房产销售的时候,正值金融危机波及迪拜最深的时候。能否描述一下当时整个行业的处境和你个人的境遇?
▲蒋一峰:感觉在国内做房产都是高收入的,我想当然在迪拜也是,。可是在2010年的迪拜行情是那么萧条,没有一家房地产开发商招人,我自己在迪拜几个大的招聘网站注册,每天要投30多份简历,结果有一个公司叫我面试,我开始以为是开发商,搞了半天是房产中介,而且没有底薪,那个面试我的菲律宾HR,说我以前从事翻译这个工作,对他们来说非常有意思。我说没底薪怎么做,她说卖一套房子公司收2%的佣金,自己一半公司一半,08年行情好的时候做中介一年可以赚500万迪拉姆,我听了傻眼了,她说一套棕榈岛别墅1500万,你卖一套提成就有15万,我觉得比我在国内干一年都强。我就当时答应了这份工作。开始前2个月给我1500迪拉姆一个月,不包吃住,我一开始不知道有中国人开的”大家”,让朋友在Barsha那里找个床位和一群埃及人住一起。1200迪拉姆一个月和两个埃及老兄住一个主卧,客厅只要900迪拉姆一个月,睡了9个埃及老兄,上下班每天坐地铁要200多一个月,平时吃了很省,每顿饭不超过15块,觉得吃了最多的就是小窝玛,当时一来对这些阿拉伯人很好奇也很友好,后来才发现生活习惯差太多了,住了2个月,在中文报纸找了个中国人开的”大家”,在鞋城对面的小巷子里,住的上下铺,600一个月。一开始没有车,没有人脉,行业也不熟悉,这叫苦啊,连迪拜哪些小区在哪里都不知道。而且同事很自私,没有人愿意教你。星期五放假就自己坐地铁去Marina边走边熟悉每栋楼的外观和名字,和开发商,用自己的手机拍照。SPF当时有两个经理对我很好,特别是Manish平时看房子或者和客户交谈,都带着我,让我听他们谈判技巧随便学着,开车带着我让我熟悉楼盘, 告诉我这里有什么好的房子在卖,市场价多少,简直是百事通。他是加拿大裔印度人,做房产有20年了,他和我以前的老板思维方式差不多,所以我们比较谈的来。他算是我师傅了。我们做的二手房,全迪拜的房子我们都要了解,每天上下班坐地铁看那些关于的房产新闻,反正对我来说看中文和看英文几乎没区别都一样。我也有心理准备,开始只有学习,了解行情,定下心来慢慢学。

●迪拜人:你的第一笔成交的订单你还记得么?从什么时候开始,你的房产销售之路开始顺利起来?
▲蒋一峰:那是2010年5月31号,从我干房产已经第三月的最后一天了,第一笔是一个印度人他阿曼从事石油贸易,他开始打电话说要租一个写字楼在Tecom,那时候我只要有客户打电话来,不管问哪里房产,不管是租赁还是买卖,我都会亲自出去和他们见面,不管通过同事还是别的中介都要找到他们需要的房源。那时候对迪拜很多写字楼不是很熟悉,楼在哪里长什么样都不知道,而且有些楼是阿拉伯名字好难记。在见客户前,我会在网上查资料,位子在哪里,外观是怎么样的,租金是多少。这样客户问下来问题才答了上来,我坐地铁到了tecom的地铁站,他开了宝马X5zaizalx出口那里等我,我觉得他好牛逼,开这么好的车,那时候主要自己是太屌丝了,我带他去看写字楼,结果看着看着,他和我说,价格不贵的话,我们就买吧,我好激动啊,后来我马上打我电话给我经理Manish,后来那个印度买了套160万的写字楼,我们公司收了3万2迪拉姆,我自己拿到手1万6,那个月我在公司业绩排名第三。那时候的行情一个月赚3万就是全公司业绩第一了,这是我在迪拜第一笔收入。2011年真的很苦,一年卖了3套房子,租了3套房子,那时候房价也低,房子就一两百万,当时还给旅行社做那些会议的同声翻译,带带那些房产考察团,有时候还去做会展翻译,赚点外快。一年到头就赚了6万迪拉姆,吃过用过就剩下2万迪拉姆,而且还省的要死,那是感觉吃顿麦当劳20多迪拉姆都是很奢侈的,还得了很严重的成人水痘发高烧,在家休息一个月,没收入,还出不了门。自己一个人在迪拜,苦的要死,更别想找女朋友,吃顿好的都吃不起,出门打的都打不起。

●迪拜人:我知道在某一个时期,你的房产业绩非常好,甚至做到了当时所在房产公司的销售冠军。你觉得有哪些因素促使了你的成功?你觉得作为一个房产销售,需要具备哪些能力?
▲蒋一峰:后来考了驾照,在一个印度小车行租了辆1500一个月的破三菱,03年的车,空调臭的要死,开车时候只能开窗,边开边察汗,到处跑。2012年迪拜房产开始快速上涨,通过一年的学习,和客户的积累,我的业绩也大幅提升,基本每个月基本能卖个两三套房子,收入也好了很多,基本一个月赚个三四万是有的。我也不算什么成功,迪拜这个地方谁敢说自己很成功?我也是只是打工的,老板还是巴基斯坦人,公司的销售冠军我也只得过五次,我觉得就是坚持,能吃苦就行了,四五十度的高温,我在太阳低下走,汗水湿透了,到了室内干了,出来又湿透,回家衣服和裤子上全是盐巴。销售么,多考虑考虑客户,帮他们投资赚了钱,他们就介绍更多朋友给你,我这里客户50%是中国人。老外客户也很多,我觉得公司对我的支持也很大。

●迪拜人:房产销售的收入是如何计算的。冒昧问一下,你业绩最好的一个月里做了多少销售额,赚了多少钱?你卖的最贵的一套房子价值多少钱?
▲蒋一峰:我们买卖是收成交总金额的2%。租赁是年租金的5%。和公司五五分成,但是有时候一套房源2个中介3个中介,自己拿到手的0.5% 或者0.25%,其实也不是很多,最好的时候我一个月成交4600万迪拉姆,赚多少一个月就不说了,少的时候一个月卖不出去一套很正常,看自己努力和用心外加点运气。从2012年下半年开始平均每个月我成交1000万不是问题,最贵的卖过1630万AED的房子,是我们浙江玉环人买的。

●迪拜人:中国人来迪拜买房的人多么?大多来自中国什么地方?中国人喜欢在迪拜哪些区域置业?你觉得哪个国家的人在投资迪拜房产上最具魄力?
▲蒋一峰:中国人相对来说还是少,最多的印度,巴基斯坦,英国,沙特,本地人,伊朗,和加拿大人,中国人基本是我们浙江温州和台州的,也有福建的。中国人买的基本好的房子,Emaar开发的别墅啊,Dubai Mall 那里的公寓啊。棕榈岛那里很少,最大手笔的还是印度人,他们是把迪拜当自己家的,我也问过我老板,为什么他们这么喜欢买迪拜,他说伦敦太远,迪拜距离印度近,家里出点事情,2个小时就飞回去,而且这里文化也差不多,比环境比印度好多了。有些小国家来的土豪特别厉害,比如迪拜塔里阿玛尼酒店公寓买的,都是坦桑尼亚,津巴布韦,马达加斯的人过来买迪拜塔写字楼买一整层,尼日利亚的出手也阔,多到一下投资就上亿资金,很多”大哥”穿着非常”朴素”看着不像是有钱人。比如有些别墅高端的别墅去年开盘价都在将近在1000万一套,印度公司过来一买90套,首付10%都要 9亿迪拉姆,我觉得听起来不可思议,但是是真的。

●迪拜人:根据你的从业经验,关于迪拜的整个房产行业,你有没有一些故事想说?或者分析一下未来趋势。
▲蒋一峰:投资要谨慎,这话谁都知道,可以真的做起来,有个人能做到的,我这里认识迪拜很多投资客也包括中国人在内现在被这一波上涨的行情冲昏头脑。觉得现在买进不管什么,过几个月就可以赚多少,我告诉你们错了,行情好大家赚钱都开心,行情不好了,亏了就麻烦了,自己要把握好,不是说行情好,买什么房子都赚钱,就是买Emaar房产,去年买进现在赔钱卖出大有人在,不只是老外,中国人也有赔钱卖的。今年二季度成交量下跌很多,也有是斋月的缘故,但是别墅价格价格大幅下跌是大家有目共睹的,现在别墅价格下跌不是坏事情,让那些被这波行情冲昏头脑的房东们冷静下,看看Emaar,Nakheel ,Damac的和别的印度开发商,推出有多少项目。自己有没有能力做好最坏的打算,期房买来转不出去,就要自己把余额付了。

jianyitao

●迪拜人:对想在迪拜购房置业的人有什么建议?有什么注意事项?
▲蒋一峰 找专业的人,我以前大学里炒股票把老爸老妈的积蓄赔个精光,我现在做投资非常保守,我考虑到的是,最差的情况,不要觉得我说话难听,有些人自己想当然,有些中介为了赚个几万中介费,很多印度中介是这样的,让客户亏个几十万,到时候亏了,就自己担着吧。看看哪个开发商,看看它以前的项目怎么样,看看现在市场二手房价格多少,第一期开盘和第二期差多少,这个项目在整个迪拜知名度,有些人的投资的比如叫什么living legends,我在迪拜三家大型的中介和开发商任职过,共事的同事不下于100个,全是老外,各个国家的都有,只有不超过5个人听说过的这个项目,你说这个项目怎么投? 当然了如果你前几年600多一尺买进肯定赚,如果1000一尺买进,那要解套就很困难的了,有些人亏本抛售,是有很多原因的,比如生意急需资金,或者找到更好的投资项目,我也不是百事通,你们问我,我也不是什么都答了上来,我要我们专业一个团队讨论过才可以给客户一个答案。投资还是要看地理位子,就是地理位子,最后还是要看地理位子!过去四年中,通过我蒋一峰手上买房子没有一个人是亏钱的,只是赚多赚少。

●迪拜人:最身为行业人,自己却没有在迪拜置业,是什么原因?
我自己也买了,我也是今年才下手的,过去几年看了自己的客户买房子几百几百万的赚,和自己以前几个室友商量下,在他老家找个和几个人一起投资。总来的说未来迪拜4年的房产还是总体看好,上涨的幅度会慢下来,租金还是肯定会涨,因为进来的外来人口太多,现房供应还是缺,迪拜政府被08年地产崩盘搞过一次,现实十分谨慎,比如土地局提高了过户费用,从2013年10份从2%提高到4%,开发商那里也提高NOC费用从500涨到1500,提高贷款首付比例本来只要15%,现在要25%.过户一套房子额外收取4000块没有,公证处停止对没有Oqood(期房房产证)做授权,购房网上注册需要实名,购买时候支票本名字,护照要一致等等

●迪拜人:最后,关于迪拜人传媒,我们的杂志,网站和社交平台,你有什么想说的?
▲蒋一峰:老乡么,这里正宗的杭州人没几个人,迪拜人做的杂志很精致,毛一鸣是用心在做这份杂志,我觉得他很努力,做人做事可以,这位仁兄是全身心投入这份工作,只要能坚持下去,会有回报的,我觉得作为一个中文网站或者杂志,要做了好必须走高端路线,还是要和当地的大公司,各行各业大公司有联系,中国人圈子很小,搞来搞去这么几家餐厅,旅行社啊,我觉得只有和跨国公司和大型集团公司搞好关系才是王道。我们毕竟在别人的国家赚钱,还是要融入到当地社会中去。

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