迪拜房地产市场是否存在过热危险


Written by on 25/09/2014 in ★全部文章, 房产 - No comments

转自arabianbusiness 翻译/郜芳芳

【如果您在迪拜从事房地产行业,有对于本文或迪拜房地产的独到见解,欢迎向迪拜人踊跃投稿,我们将择优刊登于迪拜人杂志。】

在2008年的经济低潮,迪拜是房地产市场冲击最严重的地区之一,房价暴跌约60%,近50%的项目停工、搁置。六年以后,如同过山车一般的迪拜房地产市场再次繁荣。根据Knight Frank的一项最新调查,截止到6月底,迪拜在过去12个月的房价增长速度为世界之最。

迪拜连续五个季度位居年度排名之首,房价上涨了24%。然而,很明显,从2012年中旬起逐渐膨胀的地产泡沫或许将为迪拜带来过热的危险。另一轮海市蜃楼现象要来了吗?根据房地产管理局(Rera)最新公布的租金指数,迪拜某些地区的房租已经开始下降。

在迪拜最大的房地产展览会:Cityscape Global举行前夕,我们咨询了一些地产专家和分析师对房地产现状的不同看法。

参与讨论的专家包括(排名不分先后):
Kabir Mulchandani,Skai控股集团CEO
Mat Green,房地产咨询公司CBRE(中东)调查与咨询部门负责人
Ahmed Al Matrooshi,Emaar地产总经理
Adham Saleh,eZayed房地产公司总经理
Simon Townsend,房地产咨询公司DTZ中东业务发展经理

著名开发商Skai控股集团CEO Kabir Mulchandani:在迪拜,将业务盲目扩展到另一领域是不明智的

迪拜的房地产市场正处于巡航控制中,这是一项新的标准,幸亏是这样。市场已经成熟,我们正在经历稳健的长远发展。迪拜仍然是全球业绩最好的市场。你不应该期待你的资金每年在房地产市场都翻倍,如果你那么做了,也就意味着你知道房价马上要暴跌了。你没有那样的期待,这才意味着我们的市场是稳定的。

迪拜房地产管理局(RERA)一直都很让世界震惊。这是迄今为止,世界上监管最严密的市场。它们的政策限制了投机者,鼓励更多拥有长远目光的成熟投资者,他们懂得应该如何看待房地产投资。

在SKAI控股,我们正在将我们的工程付款计划延长至完工后的4年。我们怎么做到的?银行,保险公司,对冲基金都在观望市场。我们为什么这么做?因为我对未来很有信心,就像你想象的那样。

人口是房地产的动力。如果人口上涨,需求也会增加。迪拜数据中心预测迪拜的人口在2013年达到221万,联合国人口署预测2015年人口增长率将达7%,2025年为5%。这是不能被忽视的,因此值得投资。

在SKAI控股,我们相信我们通过投资接待设施,已经尝到了甜头。迪拜在过去6个月内增加了8000个房间,入住率仍然为80%。此外,阿联酋航空将每月交付一架A380客机,投资320亿美元的迪拜世界中心,世界购物中心,2020年前客流量将达2000万人次的世界顶级主题公园,这些事实都证明这是一个正确的结论。2020年世博会将会使这一情况升级。这意味着在未来六年,我们需要16万间酒店房间,我们现在仅有88000个,明显短缺。

过去两年,SKAI控股在经济增长中收益,有人建议我要使业务多元化。我到世界各地旅游考察,通过与迪拜对比,我觉得拓展新的业务领域并不是理想选择。我们已经在这里投资了16亿美元,正在计划在今后六个月增加至少6亿美元。

CBRE(中东)调查与咨询部门负责人调查分析师Mat Green:在连续10季度上涨后,租赁率为什么会开始下降?应该警惕市场过热危险

世界所有的房地产市场都对市场情绪相当敏感,迪拜地产市场正在积极的经济活动的支持下,呈现出稳健的增长,这并不稀奇。

在连续十个季度上涨之后,今年第三季度的平均租金下降了约1%,这应该归因于:地产新股增加,但是传统节假日时的需求减少。计划外资产的反复无常和投机行为仍然是个问题,如果控制房地产泡沫的措施再不出台的话,它将给市场带来挑战。然而,在政府介入抵押贷款市场并将过户费加倍后,地产泡沫有所缓解。

另一方面,迪拜的办公市场需求正在增加,反映出该领域的状况好转。作为迪拜办公市场的重要部分,自由区地区仍然保持着健康的使用率。

尽管新的板块增加,中等的办公场地的租赁仍呈现上升趋势。老城区搬来的租客,新建房屋的多种选择,以及完善的基础设施加强了租赁和使用率。同时,许多大型的办公工程正在建设,比如DTCD的一期工程,因此短期来看,供应很有可能会继续受限。

总的来说,我们希望这些计划中的办公室和居住单位的建设能够有助于抑制租赁膨胀,在接下来的几个季度帮助市场恢复平衡。然而,似乎每个人都会问:我们会再次经历08年的、让迪拜地产市场暴跌的萧条吗?

值得注意的是,在过去几年里,迪拜引进了一系列新的规章制度,旨在使市场透明化,增加投资者的信心,这也使得迪拜的地产板块表现出成熟、稳定的迹象。

因此,在高质量的基础设施、城市稳定的政治环境、经济增长、日渐成熟的、显著收益的房地产市场的驱动下,迪拜将继续保持强烈的投资热情。这使得迪拜在其他市场缺乏稳定性的时候,依然能够吸引大量投资。

阿联酋居住业从中获益颇多,大量资金流入。同时,虽然我们没有预测到另一次经济泡沫的到来,但是随着阿联酋的发展,市场应该要有经济过热的危险意识。

本地最大的开发商之一Emmar地产公司总经理Ahmed Al Matrooshi:迪拜已经采取措施来确保地产业的长期稳定

在世界上,地产业发展的基本动力都是相同的。简单来说,其动力就是供求功能。然而,迪拜地产业面临的问题却是由许多与供求关系不相关的外力造成的。作为开放的经济市场,全球金融危机也对迪拜产生影响,从中我们收获到了最大的优势。

今天,迪拜已经进入了新的发展时代。作为全球商务、娱乐中心,迪拜拥有坚实的经济基础,2020年世博会的准备工作将进一步推动其发展。高度发展的金融业和迪拜“世界上最受欢迎的零售、休闲场所”之一的地位,增加了投资者的信心。

作为投资的避风港,全面乐观的经济引领了迪拜的地产业,投资者信心增强、数量上涨使得流入迪拜的资金增多。就像对Emmar项目的回应反映出的那样,世界各地的人们都在关注迪拜房地产业的投资。

此外,迪拜已经采取了一些措施来确保地产业的长期稳定。迪拜国土部建立了Escrow账户,并使资产注册费翻倍,增长到了4%。中央银行执行了家庭抵押贷款标准,打击市场投机,增强投资者信心。

Emmar也引入了一些管理制度。地产代理人将不能转售我们的计划外资产,除非单位已经完工并且交接成功。我们还规定,只有在已经支付总价值的40%后,投资者才可转让或转售他们的房屋。

但是,我们还是有保持积极乐观心态的理由的。看看Emmar的故事吧。我们最辉煌的工程项目,包括Burj Khalifa和The Dubai Mall,都是在金融危机最严重的时候完成的。我们经历了成本经济,并且变得更强、更加懂得随机应变。

今天,迪拜的房地产业以其明朗的经济基础著称:高效管理的供应线,制度化的抵押贷款,投机活动被打击,经济增长目标明确。这确实是迪拜地产业稳定、积极发展的新纪元。

eZayed房地产公司总经理Adham Saleh:政府削减市场的措施将预防短期内第二次经济崩溃

房地产市场自第一次地产泡沫后,一直稳健上涨。在我看来,它成熟了,吸取了教训,因此我相信迪拜不会经历经历第二次地产业崩溃。我为什么这么自信呢?与去年相比,房价持续大幅上涨。与去年同期相比,第一季度的平均销售价格上涨33%,第二季度的数据比2013年第二季度上涨36%。分开来看,你若认为另一次经济泡沫即将到来,也是可以原谅的。但是,事实上,你是错的。

尽管大部分地区的房屋销售价格和租金都上涨了,但是也有迹象表明,增长正在降温。第二季度的销售量显著下降,尤其是在二等别墅市场。此外,从每季度来看,价格上涨正在减速:今年第二季度上涨6%,而第一季度则为10%。我相信在接下来几个月,二等别墅市场价格的增长会继续减速,这也意味着市场比过去更加坚挺、成熟。

看看这个趋势,经济泡沫的风险降低了不少。

当局也发挥了作用:去年采取了一系列措施来为市场降温,比如阿联酋中央银行限制抵押贷款,迪拜的房产交易费翻倍。

尽管迪拜的需求正在增加,可以肯定的是市场正在健康发展。但是就像任何新的企业那样(我相信迪拜市场的发展就像是一个新的企业,拥有高速的经济增长,吸引大量投资机会),会有一个稳定的增长期,大概5年。

另一个积极因素是,阿联酋继续保持着这一地区商业中心的地位,越来越多的企业和公司在这里投资、入驻,将这里作为他们在中东或全球运营的基地。这将增加居住性、商业性资产的需求,从而创造一个更加自主、可持续发展的经济体。

此外,这里已经取代沙特阿拉伯,成为这一地区排名第一的旅游胜地,吸引大量游客,这也成为迪拜经济增长的一部分。当然,2020年世博会也很重要。这些因素都表明,迪拜和阿联酋的前途一片光明。

DTZ中东业务发展经理Simon Townsend:随着经济活动的放缓,市场将显现出谁才是最佳的博弈者

和世界其他地区一样,迪拜有着早前地产危机时的痛苦记忆。然而,不同于很多发达的地产市场,迪拜采取了积极主动的立场,不仅是为了保证市场信心的恢复,也是为了真正监管、平衡市场,从而降低任何负面压力对地产市场的影响。

毫无疑问,在市场信心恢复后,业主和租客见证了地产业连续的发展,租金支付频率逐渐恢复,从市场刚刚开始恢复时的6—8张支票,到更加随意的1—2张支票,押金标准和交易量急剧增加。然而,就像很多爬山那样,有时候你需要停下来喘口气,租金和房价季度增长放缓,交易量也有所下降。我们正在呼吸新鲜空气,努力做出抉择:到底是用一个缓慢的速度再爬一段距离,还是选择另一座坡度较小的山,徐徐前行。

Cityscape的举办或许是地产顾问最繁忙的时刻,就像圣诞节的小精灵那样,我们都在忙着准备迎接今年的Cityscape,这是让业内人士既紧张又兴奋的时刻,我们希望看到哪些项目将会公布或恢复,或许更重要的是,这些项目的动力:价格,支付期限,动机,地产结构,从这些因素中可以看出开发商是如何看待市场的潜在波动的。在Cityscape前期,一些开发商已经公布了它们的计划,大部分都是目的地类型的方案,比如Atlantis的扩建,Meraas主题公园,但是这些项目将使得下周公布的其他项目更具吸引力。

jianyitao

今年的Cityscape最有意思的事情是开发商们从今年第二季度便开始准备他们的发布仪式,那时价格依然呈现上升趋势,交易也保持着积极态势。事实上,从第三季度开始,我们才看到市场的变化与调整,这或许意味着:达到预期交易量或成交额,开发商必须变得成熟老练、适应市场,而且要使他们的项目或服务更具特色,这样才能够达到他们的目标,至少在短期内取得成功。

我们认为Cityscape是一个扩大交际圈,分享房地产经验的好机会,同往常一样,有人会问,是否应该在我们还拥有后备方案的时候,暂时放弃乐观态度,更加深入地检验现有的市场基础。

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