迪拜房地产市场未来走向何方?


Written by on 30/04/2014 in ★全部文章, 房产 - No comments

本文转载自 arabianbusiness 作者/Ryan Mahoney 翻译/迪拜人Mary
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经过迪拜房地产市场一年多的发展,我们都在关心它的未来会如何。在过去的近6个月中,我已经习惯了跟别人去讨论下面的这些问题:”所以,市场会崩盘吗?因为我听到最近房租已经涨到了X,售价也达到了Y,这是否意味着Z会再次发生?”

说实话,这个问题可能更适合于去问那些研究所有驱动市场循环众多复杂因素的经济学家们,而不是问我这样一个经营房地产中介的人。不过,即便我回答不了这样的问题,我还是乐意跟大家分享一些我看到的事实以及数据,供大家对市场有个大概了解并得出自己的结论。

任何一个在2008年从事房地产行业工作的人都能够告诉你,那是一个投资买卖频发与销售额飞涨的年月。随着全球金融危机逐个淹没全球房地产市场,而迪拜的房地产价格却达到全增长率35%,我们真的很后悔当时没有看到一个巨大的危机正向我们逼近。

查看一下当时的销售、出租以及租赁纪录,任何一个在当时租房或置业的人都能记得,房地产销售额在剧烈增长之后突然遭遇滑铁卢。

在销售额和租赁价格下跌的同时,所有的指标都在随着下跌–交易量、交易人数等等。我们从每月出手500套房屋到每月只有20次交易。我们裁员幅度达到了40%,还差点面临破产。但我们并不是唯一一家出现危机的中介。整个市场上,房价下跌了70%,全国有成百上千的房地产公司没有业务可做。

有趣的是接下来发生的事情。房屋出租率在一年的时间内稳定了下来,回归到了2007年时的水平。不过房屋售价却仍在不断下跌,直到2011年中期才开始有所回暖。房屋售价和出租价格之间不断扩大的差距意味着对于投资者们来说房屋租金回报率还很高。

从那时开始,房屋出租价格保持稳定的上涨趋势,而售价作为常常与租价结伴出现的数据又开始出现大幅上涨,尤其是在迪拜宣布成功竞标2020世博会之后。最近,我们几乎达到了又一个里程碑,让人担心这是否就是危机前的峰值。

房价上涨对于卖家来说当然是利好消息,不过从另一方面来讲,达到这样一个能与危机前相比的价格水平也让民众开始担忧市场是否过热。投资者们另一个担忧就是租金回报率在下降。租金回报率在2011年早期达到最高,之后不断下跌,在去年的年终一直在4%的水平僵持。如果房屋售价涨幅一直比租金涨幅快的话,租金回报率仍将继续下跌,让那些以租金投资回报为目的的投资者们失去兴趣。

继续这个话题,我曾和自己公司的一些中介们交流过他们在当下市场的体验,他们表示卖方和房东们对市场的期望值很高,有些甚至过高。Sharon Sweet从2007年起就在The Palm负责房屋销售与出租,她说:”在过去的三个月,我从来没遇见过The Palm有如此多的别墅出租。”房东们都坚持高租金,全然不顾中介的建议,有些卖方也一样对市场预期不现实。

2013年7月The Palm的房屋售价开始飞速上涨,Sharon认为现实跟卖家们认为的完全相反,其实房价已经保持平稳,甚至有些已经下滑。”那些真正想要卖房的卖家已经开始降价。其他的卖家则仍把房子挂在那里,希望哪天有人路过看上自己的房子还愿意支付自己要的高价。”

其他一些地区的卖家和房东们则更愿意听取中介们的建议。Arabian Ranches的中介Adrian Popica表示:”我经常会遇到一些卖家想要以高出市场水平的价格把自己的房子卖出去。但是只要我们跟他们摆事实讲道理,让他们知道合理定价才能达成出售的目的,他们通常也会听取建议。民众们应该了解的最重要的一点就是,房屋挂在中介机构的价格和实际售价有很大的不同,一个好的咨询师知道一套房子能卖多少钱。”

那么,房屋售价与租赁价格都逼近了危机前水平,卖家和房东竭尽全力让房价继续上涨,而租金回报率不断下滑。这是否意味着我们又面临着与2008年一样的境况?或者它是否更有可能是价格在不断逼近,而当下的市场与2008年时的情况相比又存在一些关键不同?时下与曾经又有哪些不同呢?

第一个不同点就是,如今房地产市场监管加强。房地产监管局(RERA)在2008年时才刚刚成立不久,所以房地产开发商当时基本属于无人监管的状态。没有钱买房的买家可以通过5%的保证金先预订,通过期房出售来获得购置土地和建设房屋的款项。很明显,如果房屋销售上出现下滑,开发商和买家就被不健全的市场困住。如今,开发商们必须完全获得土地所有权才能够出售期房,并且必须将一定比例的建设成本存放于银行。这些监管条例意味着开发商想要开发房地产则需要更多的资金,越来越少的公司有资格成为开发商,这个行业的利润率不再那么高。

对开发商们监管的加强是对市场另一关键不同的促成因素–期房销售大幅减少。2008年时的迪拜是房地产投机的天堂。买家只要承诺在两到三年的时间内支付完剩余款项就可以以九折的价格买下一套价值100万迪拉姆(合272,262美元)的房地产。这样一来,敢于冒险的买家就能以10万迪拉姆买下一套价值100万迪拉姆的房子,然后在两个月的时间里以110万迪拉姆的价格转手卖出,定金收益率就达到了100%。

有了100%的投资回报率,挣钱就显得很容易。没有能力全款买房的买家就能一次性购入10到20套房子,因为他们知道在需要全额支付房款之前早已经转手卖掉了。这样就导致了大量的交易额–当时我们每月的交易量能达到500套,如今只有200套。

其实,当时迪拜房地产如此巨大的交易量中有很大一部分都是没有足够资金的买家促使的,这是一种对所有权的错觉,市场就好比一场抢座游戏,输家破产。

如今,我们出售的几乎所有房产都是现房,而且土地局也将交易费从原先的2%上调到了4%。这是一个巨大的转变,因为买家们想要购买现房就必须全额支付款项,如果他们想转手卖掉就会花费更多,这样一来就大大降低了市场投机的机率。所以,凭借同样一套价值100万迪拉姆的现房,买方只可能获得10%的投资回报率,而不是100%。如此市场投机的吸引力就大大降低,整体环境也更加健康。

不过我们还是要对市场密切关注,因为市场在不断壮大,更多期房进入房地产市场是不可避免的。即便交易费用调高,我们还是能发现市场投机活动在变多。一旦投机泡沫发生,RERA将需要出台新的监管政策以保持市场的健康平衡。

自2008年之后,迪拜房贷市场也更加成熟。在房地产崩盘之前,整个房贷市场还不成熟,它也想很多房地产企业一样认为自己无坚不摧。一个买家可以获得相当于房产价值95%的贷款,而且很多银行对于担保条件也要求很低审查很不严格。当时阿联酋的众多银行都错误地认为需要加速现代化,并学习”明智的”美国银行的先例,向贷款者发放贷款金额与房产价值比(LTV)达到110%的房贷。

幸好房贷行业如今已经有所改变,更趋成熟。首次购房贷款LTV比值上限被控制在75%,二套房贷LTV比值限定为60%。资产担保审查更加严格,感觉银行业在那次惨痛的教训之后不敢再重蹈覆辙。

上面我所提到的那些”明智的”银行向”次级”房贷市场发放贷款,结果证明他们非常不明智,他们的行为是触发全球金融危机的导火索。这也是当今与危机前不同的地方之一。如今我们已经逐渐走出了全球经济危机的低谷。尽管由于某些原因这场经济危机在发生之后一年才波及到迪拜,当时当它到来的时候,我们被完完全全地暴露在了危机之中。如今,整个金融市场更加健康,而且由于监管加强放贷条件更严格,整体环境要更加安全。

我有提到世博会吗?这也是迪拜在2014年与2008年的主要区别之一。关于世博会如今已经有了很多炒作,这些炒作也让市场变得有些紧张,不过它确实为我们带来了成百上千的新岗位,而且迪拜的人口数量有望保持快速增长。如今世博会已经成为迪拜房地产市场的关键动力,而在2008年炒作是其唯一动力。

jianyitao

今天讨论话题的最后也是最重要的一个因素就是,我们有了迪拜经济危机的前车之鉴。很多经历过这场危机的政府及私营行业高层都对它记忆犹新,而且变得更加谨慎。我知道我自己是这样的。这次的经历能够为整个市场带来一些严谨的风气。

不过,有些买家包括在迪拜生活多年的人还是在购买房地产危机时无法完成建设的开发商们推出的期房,这也提醒我要保持警惕。

回顾一下这些因素,您可能会认为市场几乎不可能崩盘,当前的售价涨幅在未来今年会回落到一个稳定的水平。不过,介于上次危机到来时整个行业都没有提前看出端倪,我们这次也可能对危机预警视而不见。

作者Ryan Mahoney系阿联酋房地产公司Better Homes首席执行官

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