迪拜房产投机行为再度高涨引泡沫隐忧


Written by on 01/03/2013 in ★全部文章, 房产 - No comments

本文转自 arabian business  翻译/Mary

迪拜房地产投机行为势头再起,投机者们用现金购买公寓和别墅,并在短短数月,数周,甚至几天的时间内脱手,他们希望借此发笔横财。许多人士担心这种现象说明迪拜正在重蹈覆辙。迪拜许多主要房地产开发商售楼处门前,投资者们已经排起了长队。这种场景让人不禁想起2008年以前阿联酋的繁荣景象。当时世界各地的热钱都涌入了迪拜。

经济泡沫破裂之后紧随而来的就是一场毁灭性的危机。之前一路高涨的房地产价格在2008到2011年间暴跌50%。迪拜不得不向Abu Dhabi借债100亿美元救市。 时至今日,我们有理由相信刚刚过去的危机不会卷土重来;供需不平衡的现象还不算太离谱,而且政府也表明将加强对按揭市场的监管。

不过考虑到迪拜之前的情况,此次房地产市场的再度繁荣确实存在某些隐忧。迪拜房地产咨询公司Cluttons住房销售与出租部门主管Mario Volpi表示,如果政府不介入,将再度产生房地产泡沫。 他说:"那些在售楼处门前排队的投机者都希望通过快进快出来快速收益。我们必须对此加以管制。比如规定购买后两年内不准出售,或者对房产加收某些税款等等。

尽管迪拜房地产市场变数很大,不过很多低端房地产市场依旧低靡,在去年年中,低端市场价格就已经接近触底。从那之后,房地产市场开始迅速恢复,高端市场增长幅度达到近20%。

本月在阿联酋最大房地产开发商Emaar Properties市中心总部门外排起的百人长队中,有些投资者就曾在上次房地产繁荣时期出现。

一位来自巴基斯坦的投资者称:“这种高涨的情绪跟前一次非常像,Emaar建造的任何东西都不缺买家。”这位投资者不愿告知身份,因为他不愿意自己的投资行为引起别人的注意。

这些投资者试图购买“期房”——这些项目已经有了具体设计,但却还未开始动工。有可能在动工之前就已经被转手。而且,跟之前一样,很多甚至是大部分交易都是先进完成。这位投资者称:“在这里排队的没人要按揭买方。这是场现金交易。”

房地产经纪公司Better Homes首席执行官Ryan Mahoney称:“这种现金交易让人们头脑过热,我希望政府间关部门能介入此事。”

他说,在2006年到2008年的房地产繁荣时期,迪拜每个地产经纪人都同时经手30多个项目。

“现在我们每个人手上有两到三项房产交易,而且涉及的房产都还未动工。所以现在跟2008年时的情况还不能同日而语,而且市场监管也比当时跟紧一些。”

本次市场有所恢复,有很多有利因素推动。得益于旅游产业的快速增长和迪拜作为区域经济中心的地位,迪拜经济正在已接近4%的速度强势恢复。中东其他地区的政治波动也促使某些人将迪拜作为保护自己财产的圣地。

现在供需不平衡的情况还不是很清晰。分析师预测迪拜房地产市场将增加大约15,000到18,000套房产,同时预测2014年将保持同样的增幅。尽管这一数字中有部分是危机中废弃,而今又重新投产的项目。

需求方一面,迪拜目前有200万人口,而且将以至少5%的幅度增长。这意味着迪拜每年的人口将增加10万。这种人口增长应该可以消化掉房地产的增长。

而且,迪拜的房地产价格相比其他国际都市,并不算很贵。在迪拜的黄金地段,每平方英尺约1000美元,而伦敦房地产价格则是迪拜的两倍还多。
不过,本次房地产市场恢复也存在某些隐忧。其主要的担心就是政府间关部门是否愿意或能否合理监管房地产市场,以防止迪拜重蹈覆辙。

相比于危机前,迪拜对房地产市场的监管更加紧密。房地产监管部门的官方网页也有关于项目进度和开发商过往表现的更新。而且还引进了访客反馈系统,来收集投资者和住户的意见。

早前阿联酋中央银行已出台了相关政策来限制投机买卖。12月,又规定按揭贷款上限为房价一定的比例;三周过后,由于遭到众多商业银行的不满,中央银行表示该政策不会被强制执行。

日前,中央银行表示在咨询过商业银行意见之后,有望在六到九个月内推出更全面的按揭市场监管政策。这些具有政治影响力的商业银行建议采用相较之前更温和的房贷上限。

考虑到迪拜目前仅有15%的购房交易会采用按揭贷款,有些分析师对此按揭上限的有效性提出了质疑。

还有人担心,政府的态度对房地产市场过于高涨的情绪会吃到推波助澜的作用。

数月前,政府和某些国营公司计划投资建设一批宏伟建筑,包括建造世界最大的购物中心,增加100家酒店,投资16亿美元建造拥有世界最大摩天轮的岛屿工程,另外还有五座共耗资27亿美元的主题公园。

这些投资计划也增强了投资者信心,不过具体的投资细节并未披露。在过去的几十年中,迪拜宣布的好多投资计划都在之后悄无声息的被弃置。如果目前的这些投资计划不能落到实处,房地产需求量将会低于预期。

迪拜一家顶尖建筑公司负责人考虑到自己言论的商业敏感性,不愿透露自己的姓名。他说目前的这些投资项目都还没有具体的工程建设计划。

Volpi称,迪拜选择现在公布这些投资项目是为了增加自己获得2020世博会主办权的机率。世博会预计将吸引2千500万游客。今年将会揭晓世博会主办权的归属。Volpi说道:“如果我们得到世博会主办权,我们仍将有七年时间建造这些工程。如果落选,这个项目都不会投产。”

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