迪拜买房租金回报可达10% 澳洲首付最低仅一成


Written by on 26/01/2013 in ★全部文章, 房产 - No comments

本文转载自 南方都市报

揭秘中国购买
20 12年6月,一名带着大约17 .7 5万美元的中国男子在温哥华机场着陆时被查。他对加拿大边防局官员克拉伦斯·罗说,带这些钱入境是为了买房或买车。近年,越来越多的中国开发商、投资客奔赴海外投资的新闻频频见诸报端。
“有中国投资者甚至不用亲自前来便定了35套公寓,只是看看图片,然后签支票成交。”加拿大多伦多市的佛州搜房公司的韦恩·莱维称。
那么,究竟哪个国家的租金回报率最高?各国购房首付和贷款利率又如何?

租金回报率迪拜最高可达10%
按照最直接的投资计算,目前热门投资国的房产租金回报率看似高于国内。
澳洲华人黄先生表示,目前澳洲悉尼中心地段一套一房一厅的apartm ent(公寓),大约卖80万澳元,每周可租1200-1400澳元,表面计算有7%-8%回报率。但扣税之后,大约就剩3%-5%回报率了。
曾在中国生活留学,通晓中文而有较多中国客户的纽约房产中介机构B ellm arcR ealty的经纪人JosephC orda告诉南都记者,纽约一个公寓(C ondo)的收益一般难以超过5%,通常为3%- 4 %。但是投资普通住宅(H ouse)因为不需要缴纳高昂的物业费用就会高很多,达到7%-8%并不是特别难的事情。
“横向对比目前几个海外置业的国家和项目,相对来说回报率最高的是迪拜。”据家叶海外集团销售总监梁文俊介绍,迪拜的房产主要以酒店式公寓为主,投资回报率高,可达到10%。目前代理的迪拜T heBridge也是酒店管理项目,包装修包管理,投资者的年投资净回报也可达到6%-8%。
根据高力国际的国际物业部分析,按性价比计算,海外房屋优于广州,且海外房产租金回报率一般比国内高,如伦敦目前住宅的租金回报率可达5%- 6%,随着中国移民潮的兴起,这些国家的楼价都因此而有所上涨,温哥华过去两年楼价的增长是7.5%,多伦多是17.7%。即便是伦敦中部,租金回报率也一直保持在4%-6%的水平,如果物业在交楼后能在短时间内租出去,租金的收入可抵销贷款、中介佣金、管理费等费用,相当于供楼的费用就此解决了。
与国外相比,广州的租金回报率看似相形见绌。以广州珠江新城的汇峰公寓相比,一套45平方米左右的公寓,目前单价大约3.4万平方米,“租金大约是4000元/月,租金回报率大约是3 .2%左右。”满堂红研究部高级经理周峰表示,广州目前一房一厅的公寓回报率普遍在3.9%-4%。
事实上,广州租金回报率相对低与近年房价高涨不无关系。曾小姐透露,其于2007年在天河区沙太南路橡树园购买的小户型,出租回报率高达12%以上。

首付澳大利业最低可一成
除租金回报率外,国外购房首付相对较低,也是大多数中介向买家推荐的必杀技。
“在澳洲买房,首付最低只需10%,而且房款存入银行由政府账户托管,其间所获的利息也归属买家。”某海外投资机构负责人王先生介绍,澳洲的房子一般是卖“楼花”,交了首付后房子三四年后才收楼,而且贷款
也是在收楼前三个月才办理,买家其间可以炒“楼花”。
有关资料显示,澳洲所有款项由第三方澳洲政府账户托管,如果其中一方需要动用这笔费用,都必须由三方签名才可以,直到交割后获取产权证,房款才汇入开发商账户。当地一般商业银行提供住房抵押贷款外,还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。首次购房,抵押贷款最多可贷到房价的95%,但贷款额超过房价80%的,需按贷款额的1%付贷款保险;第二次购房,抵押贷款可贷到房价的110%,可以将首次购的房再抵押。签合同后不用立即还款,现房交割后才开始还款,更主要的是,一定期内可只还利息不还本金,还款压力比中国小很多。
世通投资集团常务董事安德烈介绍,在意大利,投资人可以多期付款,第一期付款总投资额的25%至30%之后。
迪拜的置业门槛相对较高,以一次性付款为主。梁文俊介绍,迪拜物业主要面对旅游,因此客户与澳洲等其他国家的客户也是不同的。置业门槛基本都达400万-500万元人民币。

贷款利率多伦多低至2 .9%
在国内,8 .5折的贷款利率已属优惠。但在国外不少国家,其贷款利率相对更低。在不少崇尚以“杠杆效应”投资的买家而言,这也是他们选择海外置业的原因。
澳信集团介绍,澳洲贷款利率虽与中国相差无几,但其房产资金杠杆会比中国更高,主要是不仅可以选择净利息还款,还可以利用对冲账户的功能,以存抵贷,降低还款利息。比如在A银行贷款50万,而在B银行开了对冲账户,存50万,那么就不需要支付50万的利息款;而当买家需要用钱时,取多少就给多少的利息,且按天计算。房产升值后,还可以将升值部分贴现(也就是“加按”)后再投资。
至尚集团董事长袁颖曦介绍,目前加拿大多伦多的贷款利率大概是2.9%,相对处于历史低位,与其它国家相比优势较大。美国联邦住房抵押贷款公司1月2日公布的调查显示,岁末年初,美国用于个人购房的抵押贷款利率再创新低。全国30年期抵押贷款固定利率的平均水平为5.85%,15年期抵押贷款利率的平均水平上周也降至5.24%。这也是美国的房地产市场强劲的主要原因。

房价涨势海外不如中国
尽管众多机构宣称国外置业利好颇多,但事实上,与中国近几年每年高达5 .9%- 20%的涨幅相比,外国房价涨势无疑是小巫见大巫。曾在澳洲开发房地产的黄先生介绍,过去十年澳洲的房价大约涨了1.3-1.5倍,其最大的优势在地块的价值,具有永久产权。多年来房价总体比较平稳,但随着中国开发商和投资客涌入,亦渐现泡沫。尽管如此,根据澳洲入境处的预测,未来几年申请移居澳洲的移民人数将持续上升,这对于海外投资及澳洲房产来说无疑是个利好。
在英国,“大部分当地年轻人即使成家以后也只能选择租房子。”在英国读书的Wandy告诉记者,英国非核心城市的一栋别墅通常都要一两千万人民币,对于多数留学生和投资客来说,这样的置业门槛显然太高了。而其“近几年基本都保持每年5%-8%的增长”,较中国而言也不值一提。
房价至今仍未从2008年金融危机中回过神来的美国,其便宜的房价是中国人投资的热门国家之一。几年前赴美定居的卢小姐告知记者,美国除了中心城市及华人聚居区房价近年保持微升外,一些边缘城市的房价基本不涨,甚至下跌。美国佛罗里达州夏洛特港一套2005年价值10万美元的三卧室房子,去年被美国“最年轻房东”维娜以总价1.2万美元拍得,其房价7年间缩水近9倍。

费用加拿大的税让投资客很悲催
在加拿大,纯粹想投资的买家或会很“悲催”。当地购房后再出售需缴纳房产增值税,非居民的投资者缴税率高达25%-50%。以50万加元的房产为例,倘若不具有加拿大身份的买家在房产价值达到70万加元时出售,增值20万加元,增值税则高达5万-10万加元;如果该房产用于出租,要缴纳约25%的租金税。
此外,在加拿大买房需要考虑“养房”费,最大头的是物业税,当地政府每年会对物业进行估价收物业税。如多伦多地区物业税约为房产估值的1%;温哥华地区约0 .5%-0 .6%。即评估值100万加元的房子,多伦多业主每年要缴1万加元的物业税;温哥华则需缴5000至6000加元。“加上物业税和其他费用在内的所有支出,买家还有可能亏损。”
意大利亦如此,每年都必须缴付IM U“不动产税”,税率为不动产估值的0 .4%(第一套房产)-0 .7%(第二套房产)。每年居住超过183天都视为当地居民,需缴个税,税率为23%-39%。如果是买首套房产可享受一定数额的减税待遇。

比一比
澳洲贷款利率较高,有的超过7%,假如不存在刚性需求,而仅出于纯投资目的,在澳洲置业的回报和还贷压力会比较大。
新加坡楼市与香港相似,楼价一直都很高,再者因为国家小,其房地产市场始终有需求。
(责任编辑:张尧)

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